Как купить квартиру чтобы не обманули

Содержание

Что нужно учесть при покупке квартиры – как обезопасить себя от обмана мошенников, на что нужно обратить внимание в первую очередь

Как купить квартиру чтобы не обманули

Оценивая рынок недвижимости стоит отметить, что махинации с покупкой квартиры являются одними из самых часто встречаемых случаев. Как же купить квартиру, чтобы не обманули?

На что обратить внимание чтобы не попасться: опасные схемы мошенничества

Чтобы не попасть в ловушку мошенников, рассмотрим на что нужно обязательно обратить внимание при покупке квартиры:

  1. цена на квартиру подозрительно низкая. Перед покупкой квартиры стоит оценить рынок и если вы видите, что цена на недвижимость значительно отличается, стоит задуматься над ее покупкой.
  2. Большое количество владельцев с момента введение квартиры в эксплуатацию. Подозрителен тот факт, почему так часто менялись жильцы квартиры.
  3. Несходство реальной планировки квартиры с ее техническим планом, который является паспортным лицом квартиры и заверен согласно со всеми нормами. Это одна из схем мошенничества при покупке квартиры.
  4. Сделку о продаже квартиры осуществляет не агентство и не непосредственный ее владелец, а неизвестное лицо.
  5. Если брокер, который занимается продажей, не предоставляет всех необходимых или запрашиваемых вами документов.

Каждый из этих признаков может свидетельствовать об обманной схеме и тому, что вы имеете дело с мошенниками.

На вторичном рынке

Существует несколько типов покупки квартиры:

  1. покупка квартиры с первичного рынка;
  2. покупка недвижимости на вторичном рынке.

Вторичный рынок больше подвластен действию мошенников. Они благополучно перехватывают и запугивают владельцев и получают доступ к части документов при помощи которых могут осуществлять продажу недвижимости.

Чтобы не попасть в ловушку мошенников, стоит понимать как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке. Учитывайте следующее:

  1. мошенники не связываются с агентствами. Они легко могут раскусить любую аферу, профессиональный брокер имеет опыт работы с подобными ситуациями.
  2. всегда нужно проверять наличие всех документов на квартиру.

В ипотеку

Если вы планируете брать квартиру в ипотеку не стоит думать, что банк выступит гарантом и страхованием от действий мошенников.

Банк проверят наличие ему необходимых документов по оформлению сделки между вами – как покупателем и банком – как стороной, которая будет кредитовать.

Они проверяют подлинность информации, которая будет предоставлена о квартире, но никак не о фиктивности оформления сделки между вами и агентом.

В новостройке от застройщика

Покупая квартиру от застройщика нужно быть не менее бдительным. В последние годы риски сократились, но до сих пор встречаются случаи мошеннического обмана. Застройщик должен быть проверенным. Если вы занимаетесь покупкой квартиры от агентства, то застройщик проходит проверку на надёжность и гарантию выполнения его обязанностей перед покупателем.

Если вы сами осуществляете покупку, тогда нужно сделать проверку самому в ходе которой вы получите ответы на следующие вопросы:

  1. Как долго застройщик работает на рынке? Как безопасно купить квартиру?
  2. Есть ли вся необходимая документация и соответствует ли его работа всем нормам согласно законодательства?
  3. Как происходит оплата? Как оформляется сделка с данным застройщиком? Какая сумма первоначально вносится?

Если застройщик просит слишком большую сумму первого взноса, стоит задуматься над этой сделкой и обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке.

По переуступке

Покупка недвижимости по договору переуступки определяет права владения субъекта, который совершает сделку. Он приобретает не право собственности, а право требования  – это повышает риск двойной перепродажи квартиры.

Данный вид сделки считается достаточно рискованным. Существует высокий риск получения так называемого «долгостроя». В таком случае юридически ничего нельзя будет сделать. Данный вид договора нельзя будет оспорить и высока вероятность отдачи денег в руки аферистов.

Правила безопасности при покупке жилья

Для того, чтобы минимизировать риск попадания на мошенников стоит пользоваться юридическим сопровождением и проверенными агентствами. Как обезопасить себя при покупке квартиры?Как же не нарваться на мошенников при покупке квартиры? Обратиться к специальным агентам и юристам.

Профессиональное юридическое сопровождение сделок поможет вам избежать обмана. Данные советы актуальны и в случае продажи недвижимости.

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Чтобы обезопасить себя от мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере не стоит доверять доверенным лицам, а иметь дело только с подлинными владельцами квартир или с его законным представителем.

Работа с доверенными лицами зачастую свидетельствует о приобретении криминальной квартиры. Также в таких сделках владелец квартиры может аннулировать свою доверенность или переоформить ее в процессе проведения сделке о покупке недвижимости.

Если же вы попали на доверенное лицо, стоит убедить сторону, что присутствие истинного владельца необходимо при проведении переоформления и продаже квартиры.

Получить на руки подтверждение принятия денег

Согласно законодательству страны гарантией получения денег выступает расписка, которая обязательно должна быть написана от руки получателя денег без грамматических ошибок и исправлений и обязательно в присутствии другой стороны.

Стоит отметить, что любая сторона на каком-либо этапе оформления сделки имеет полное право приостановить ее или полностью аннулировать.

Для того, чтобы подстраховаться при покупке квартиры или ее продаже, необходимо выполнять все условия сделки одновременно с другой стороной. А также нужно производить все расчеты через банковскую ячейку или аккредитив, где деньги будут замораживаться до момента выполнения следующего этапа – этапа перехода права собственности от продавца к покупателю недвижимости.

Перечисления всего должны быть от первых лиц. Если какие-либо денежные потоки происходят от третьих лиц – это должно вызывать у вас сомнения и вы автоматически подвергаете себя дополнительному риску. Сделка может быть расторгнута, а средства вам попросту не вернутся.

Не соглашаться на неполную стоимость в ДПК даже если на нее согласен банк

Существуют случаи, когда с целью ухода от оплаты налогов, вам предлагают указать в договоре заниженную стоимость квартиры, а реально рассчитаться по договоренности.

К такому методу часто прибегают мошенники. Они расторгают сделки и возвращают вам сумму, которая указана в договоре, а не была оплачена по факту. Даже перевод безналичных средств через банк не будет являться подтверждением вашей реальной оплаты продавцу за недвижимость. Не стоит таким образом пытаться обойти закон.

Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры

Для того, чтобы миновать опасности при покупке квартиры советуем вам проверить историю переходов права данного объекта. Для этого вам понадобится сделать выписку из ЕГРН, где будет видно история купли-продажи данной квартиры.

Если вы увидите, что объект продавался и покупался между однофамильцами, а не переходил по праву наследию или дарованию, то стоит опасаться покупки такого жилья.

Суд может аннулировать сделку подобного характера и не между вами, а которая состоялась ранее. Это один из видов обмана при покупке квартиры, с которыми можно столкнуться на рынке.

Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры и обезопасить себя от последующего расторжения сделки?

Стоит убедиться, что продавец дееспособен. Часто недееспособные люди работают с мошенниками – они просто получают свою долю от сделки. Это люди, которые имеют расстройство психики или наркозависимые.

Суд расторгнет сделку, если она была проведена.

Как не попасть на риэлтора, который таким образом обманет при покупке/продаже квартиры? Нужны подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о вменяемости и дееспособности продавца/покупателя.

Также нужно удостовериться, что продавец не банкрот. Банкроты имеют право расторгнуть все сделке о продаже и купли недвижимости, которые были оформлены на протяжении трех лет с момента их заключения.

Вносить аванс нужно с предосторожностями. Встречаются случаи, когда риэлтор берет авансы одновременно от нескольких потенциальных покупателей, а потом исчезает. Также бывают случаи, когда после взятия аванса мошенник провоцирует ситуацию разрыва сделки и не возвращает внесенную сумму.

Способы обмана

Рассмотрев потенциальные угрозы, которые часто встречаются, стоит отметить и проговорить более детально, что должно вызывать подозрение и какие существуют способы обмана при покупке или продаже квартиры или дома:

  1. вы попадете в руки липового агентства;
  2. покупатель/продавец банкрот;
  3. мошенники-застройщики;

Одна квартира несколько покупателей

Мошенники-риэлторы часто практикуют схему, в которой на одну квартиру претендуют сразу несколько  покупателей. Они собирают авансы, проводят оформление первоначальных пакетов документов и собирают информацию, а потом пропадают.

Как избежать

Не стоит передавать деньги до момента регистрации прав собственности. Это обезопасит вас и ваши деньги от покупки криминальной квартиры.

Фальшивые документы

Мошенники могут продать вам чужую арендованную квартиру. Покупатель заключает договор купли-продажи у подставного нотариуса, передает часть денег и потом узнает, что квартира принадлежит совершенно другому человеку.

Продавец специально не выписывается

Если при покупке квартиры бывают случаи, когда продавец просит вас не выписываться потому что ему негде прописаться. Не стоит уступать в этой ситуации. Продавец потом может аннулировать при помощи суда договор о продаже. Предварительно закон на стороне покупателя. Согласно Жилищному Кодексу продавец обязан при передаче прав собственности выписаться с квартиры.  

Что делать

Для того, чтобы избежать подобной ситуации нужно прописывать дополнительное соглашение о том, что продавец и все жильцы, которые там прописаны до момента заключения договора и переоформления прав властности на квартиру, выселятся в обязательном порядке. В противном случае стоит указать штрафные санкции, которые будут стимулировать выполнять все условия в сроки.

Заниженная цена в договоре

Как мы уже писали, заниженная цена в договоре может привести к ряду проблем, которые вам не на руку. Всегда прописывайте все как есть, указывайте только правдивые цены и условия перехода прав собственности на недвижимость.

Неожиданные претенденты

При продаже недвижимости важно учесть, чтобы не было других наследников и владельцев. В противном случае они смогут оспорить через суд и аннулировать сделку о покупке квартиры.

Другие неприятности и как их избежать

Можно столкнуться со множественными проблемами, важно вовремя их заметить и убрать. Для того, чтобы сделать переоформление и покупку продажу квартиры удачно, стоит обратиться в агентство или за помощью к юридической компании, которая будет заниматься оформлением и всевозможными проверками.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-kupit-kvartiru-chtoby-ne-obmanuli/

13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников

Как купить квартиру чтобы не обманули

В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс.

таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид.

Рассказываем о самых распространенных.

1-й совет: проверяйте объявления

Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.

Перепроверьте в объявлении каждую деталь. Действительно ли до метро семь минут пешком? Правда ли, что окна выходят в тихий зеленый двор? На самом деле рядом школа, детский сад? Уточните это через сервисы «Яндекса» или Google (разделы «Панорама» и «Маршруты»).

Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.

2-й совет: изучайте продавцов

Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!

В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:

  1. Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
  2. Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
  3. Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
  4. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риэлторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
  5. Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риэлтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.

3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!

Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.

Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.

Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.

4-й совет: проверяйте адреса

Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.

Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?

5-й совет: поговорите с соседями

Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?

Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.

Обратите внимание!

Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.

6-й совет: изучите документы со специалистами

Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.

В список обязательных документов на квартиру входят:

  1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
  2. На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
  3. В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
  4. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
  5. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
  6. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
  7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.

обратите внимание!

Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.

7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца

Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).

Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!

8-й совет: проверяйте паспортНастоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь.

9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)

Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.

обратите внимание!

Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей.

10-й совет: выписать всех перед сделкой

Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.

В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем).

Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.

11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено

Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).

О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше.

Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить  квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам.

Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).

От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.

12-й совет: внимательно читайте документы

На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.

Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.

Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.

13-й совет: только личное присутствие

Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!

И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риэлтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-13-sovetov-kak-kupit-kvartiru-i-ne-poterjat-ee-iz-za-moshennikov-313130/

Обман при покупке квартиры: как не попасться мошенникам, схемы, купить чтобы не обманули

Как купить квартиру чтобы не обманули

Самые распространенные схемы обмана покупателей. Рассказываем, как предостеречь себя от подобных проблем: что вписать в договор, когда подписать акт приема-передачи и как проверить продавца. Прочтите, запомните и поделитесь с другими.

Квартира с изъяном

Никогда не стесняйтесь тщательно осматривать квартиру перед покупкой: продавец может умолчать о скрытых дефектах, а они в результате влетят вам в копеечку.

Самое опасное в такой ситуации – подписанный акт приема-передачи с указанием, что претензий к состоянию имущества у вас нет. 

Нередко стороны вообще не подписывают акт, а такую формулировку вставляют в текст самого договора, указывая, что договор купли-продажи сам выступает документом, подтверждающим передачу имущества, и других бумаг не требуется. В этом случае вам будет непросто доказать в суде, что вы не знали о дефектах, и потребовать с продавца компенсацию понесенных на ремонт расходов.

Квартира с мебелью

Не так уж редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник.

Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи.

Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.

То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте.

 Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

Уклонение от налогов и расторжение сделки  

Продавец освобождается от налога на прибыль только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, ушлые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных аферах.

Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.

Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.

Чужая квартира

Достаточно трудоемкий, но зато очень прибыльный для мошенников вариант. Суть такая: сначала мошенник арендует квартиру, потом делает подложные документы — паспорт и правоустанавливающие — и выставляет объект «на продажу».

Разумеется, заключить договор купли-продажи по ним не выйдет (контроль в регистрирующем органе не пропустит явную фальшивку), а вот подписать предварительный договор вполне можно.

После того, как вы передадите часть суммы в счет будущей полной оплаты, липовый продавец исчезнет, прихватив деньги. Закон никак не регламентирует размер авансового платежа, поэтому стороны договариваются сами.

Чаще всего это небольшая сумма в 5-10% от общей стоимости, но иногда бывает и 30, и 50, и 70 процентов — в зависимости от обстоятельств.

Чтобы избежать таких неприятностей, лучше искать объекты не самостоятельно, а через агентство недвижимости, которое тщательно проверит продавца и его документы.

Если все-таки нацелились на самостоятельный поиск, отнеситесь к документам внимательней – можете предложить продавцу вместе обратиться в МФЦ за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Если он откажется «светить» свой паспорт, насторожитесь.

Если есть хоть какие-то сомнения, лучше отказаться от такой сделки и поискать другой вариант.

Аванс или задаток

Еще один способ, связанный с заключением предварительного договора — оформление по договору не авансом, а задатком.

В соответствии с статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры как доказательство своих намерений заключить договор купли-продажи.

И если в конечном итоге сделка не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. А если виноватым окажется покупатель, задаток останется у продавца.

Некоторые продавцы пользуются незнанием покупателей и специально оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. И вместо аванса, который при несостоявшемся договоре просто возвращается покупателю, берут задаток.

Особенно опасен такой вариант, если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, и банк еще не одобрил ваш выбор. Чтобы уберечься, обязательно обращайте внимание на формулировки.

Подписывайте договор только с авансовым платежом и в случае с ипотекой дополнительно оговаривайте, что если банк не даст одобрения на покупку именно этой квартиры, покупатель считается невиновным в несостоявшейся сделке, получает обратно все переданные в авансовый платеж деньги и не несет никакой ответственности перед продавцом.

Расчет наличными

Сейчас уже достаточно редкий случай, но иногда все-таки случается. Если вы передали продавцу авансовый платеж, а после сделка не состоялась, просите, чтобы аванс продавец вернул вам через банк.

Есть умельцы, которые получают от покупателей настоящие деньги, а возвращают фальшивые. Сами вы можете не определить подделку, не спасают даже маленькие портативные машинки для проверки.

Чтобы избежать этой беды, лучше всего получить деньги безналичным расчетом. В крайнем случае потребуйте встречи в банке, чтобы полученную наличку сразу положить на свой счет в присутствии продавца.

Банковское оборудование выявит фальшивку, и вы не останетесь с носом.

Квартира с неучтенными наследниками

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

Квартира с недееспособным продавцом

Вариант обмана, схожий с предыдущим.

Только в этом случае объявляются родственники, которые приносят подтверждение недееспособности продавца – справку, что он состоит на учете в наркологическом диспансере или страдает психическими заболеваниями.

В результате сделка расторгается, а деньги должны бы вернуться к покупателю, но их нет — есть только готовность выплачивать полученную сумму до победного конца неизвестно сколько лет.

Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту

Этот вариант рассчитан на невнимательных или доверчивых покупателей. Продавец накапливает долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту и продает квартиру вместе с ними. В результате покупатель оказывается перед выбором – то ли оплатить чужие долги, то ли судиться с продавцом.

При этом продавец может уехать, и тогда перспектива судебного разбирательства будет совсем туманной – чтобы суд вынес решение, нужно уведомить ответчика о судебном заседании, а как его уведомить, если адрес неизвестен, непонятно. В то время как п. 3 ст.

158 Жилищного кодекса возлагает на нового собственника оплату всех расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе тех, что не были уплачены предыдущим собственником .

Неузаконенная перепланировка

В этом варианте продавец просто избавляется от недвижимости, в которой без соответствующих разрешений сделал перепланировку, а вы получаете головную боль. Потому что вам придется либо возвращать жилье в первоначальное состояние, либо тратить деньги, время и нервы на узаконивание сделанных изменений.

Вариант возможен, если продавец получил техническую документацию и зарегистрировал свое право, а после затеял перестройку квартиры. При подписании договора купли-продажи и регистрации перехода права Росреестр не будет требовать заново представить техническую документацию, и сделка состоится без проблем. Они начнутся позже, когда перепланировка выплывет.

Избежать можно, если будете приобретать квартиру и оформлять документы с помощью специалистов, или, как минимум, потребуете, чтобы продавец заказал новую техническую документацию. Хотя второй вариант менее надежен – продавец может договориться с исполнителем, и тот не отобразит перепланировку в техническом паспорте.

Источник: https://J.Etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kak-obmanut-pokupatelya-kvartiry/

Самые популярные аферы при покупке квартиры – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Как купить квартиру чтобы не обманули

АналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёЖурналВторичное жильё

В поисках квартиры мечты вы долго взвешивали все за и против и проделали большую работу, выбирая своё будущее жильё.

Наконец идеальный вариант найден, и вы собираетесь заключить сделку. Как не попасть в ловушку мошенников и не потерять деньги? Рассказываем о самых популярных способах «развода» и о том, как их избежать.

5 июня 2018

Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Вы купили её и радуетесь. А в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён.

От отчаяния вы решаете срочно продать квартиру, но и это невозможно, потому что у вас в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. Это значит, что, заключив сделку, вы получили в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме.

Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.

Как себя обезопасить:

  • Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
  • Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
  • Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
  • В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
  • Продажу доли часто предлагают оформить дарением (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.

Квартира, переоборудованная из комнаты

Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции.

Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние.

В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать.

Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.

Как себя обезопасить:

  • Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
  • Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
  • Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
  • Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.

Фальшивые документы

Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт.

Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала.

Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана.

Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.

Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам.

Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди.

Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.

Как себя обезопасить:

  • Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
  • Сверьте подписи на документах и в паспорте.
  • Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
  • То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
  • Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
  • Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
  • Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.

Двойник

Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел.

Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту.

Суд признаёт сделку незаконной, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.

Как себя обезопасить:

  • Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
  • Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
  • При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.

Занижение цены в договоре

Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов.

Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец.

Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются.

В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.

Как себя обезопасить:

  • Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре. Для вас как покупателя никакой выгоды в этом нет, и вы смело можете требовать указать в договоре полную сумму. Продавец, если он не мошенник, должен пойти на ваши условия.
  • Проверьте продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
  • Какой бы договор вы ни подписывали, всегда внимательно читайте его от начала и до конца.

Скрытая комиссия

Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей.

При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях.

Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь.

Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.

Как себя обезопасить:

  • Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
  • Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.

Собственник «передумал» через какое-то время

Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла.

Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт.

И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях.

Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.

Как себя обезопасить:

  • Лично сходите с продавцом за справкой в ПНД. Если продавец отказывается, это уже тревожный звоночек. Не можете сходить вместе? Проверьте подлинность справки потом, сходив к врачу, который её выдал.
  • Закажите экспертизу на сделку, чтобы продавец прошёл освидетельствование прямо перед подписанием документов.
  • Пригласите на сделку нотариуса, чтобы он сделал заверенную запись.
  • Убедитесь, что нотариус сделал запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным (это можно сделать только по решению суда). С 1 февраля 2018 года нотариусы обязаны это делать.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/samye-populyarnye-afery-pri-pokupke-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.