Как продавать квартиры от застройщика

Содержание

Как продать квартиру в новостройке? Договор переуступки. Пошаговая инструкция к сделке

Как продавать квартиры от застройщика

Люди покупают квартиры в новостройках по многим причинам. И по многим причинам, спустя какое-то время, они их продают. Иногда квартира не устраивает ожиданиям. Иногда внезапно возникает потребность в средствах. А еще квартиры в новостройках часто изначально покупают для инвестиций – с намерением впоследствии выгодно сбыть с рук.

Все это вполне понятно и объяснимо, но далеко не все знают технические нюансы продажи такого жилья. Сегодня эксперты портала городской недвижимости Urbanus.ru решили напомнить об основных правилах реализации квартир в новых домах.

Продажа квартиры в новостройке – 2 варианта

Существует две основных альтернативы. Если дом достроен, сдан в эксплуатацию, и вы уже являетесь собственником квартиры, то механизм реализации не будет ничем отличаться от стандартного – по договору купли-продажи.

Второй вариант сложнее. Потому что если же права собственности на квартиру в новом доме еще не оформлены, то юридически владельцем жилья является застройщик или девелопер, с которым был заключен договор долевого участия.

В случае покупки через жилищно-строительный кооператив до передачи прав собственности владельцем квартиры является ЖСК. Если покупка осуществлялась через предварительный договор, то квартира может принадлежать строительной компании или инвестору.

Справка отUrbanus.ru:

При реализации квартир в недостроенных домах, речь идет не о продаже недвижимости, а о продаже прав требований на эту недвижимость.

Как оформляется сделка

Документ, который фиксирует передачу прав требования, называется договором переуступки прав (договором цессии). Это, в настоящий момент, самый безопасный и поэтому наиболее востребованный метод продажи жилья в недостроенном доме.

При этом нужно учитывать, что закон (в данном случае, ФЗ-214) запрещает переуступать права требования другому лицу, если расчеты по ДДУ не выполнены или выполнены только частично.

Кроме того, заключая договор переуступки прав с покупателем, помните, что вы обязаны известить застройщика о своих действиях – без его одобрения сделка впоследствии может быть признана недействительной.

Справка отUrbanus.ru:

Договор переуступки является дополнительным соглашением к ДДУ. В нем должен быть отражен объект переуступки прав собственности, цена уступки, содержание права, условия реализации и передачи прав требования – то есть, с какого момента и при каких обстоятельствах покупатель их приобретает.

Продажа квартиры по договору переуступки – пошаговая инструкция

1. Получение разрешения застройщика. Скорее всего, возражать он не будет, но может потребовать за свое согласие плату в размере 0,5%-3% от суммы договора.

2. Подписание договора переуступки.

3. Регистрация документа в Росреестре. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заявление о регистрации от покупателя и от продавца;
  • Договор долевого участия;
  • Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
  • Разрешение застройщика на уступку права требования;
  • Нотариально заверенное согласие супруги/супруга продавца на сделку или документ, подтверждающий, что квартира в новостройке не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  • Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.
  • Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, потребуется также разрешение органов опеки.

Справка отUrbanus.ru:

Регистрация договора в Росреестре займет примерно 2 недели.

4. Расчет по сделке – прямым переводом средств покупателя на банковский счет продавца, через депозитную ячейку или аккредитив.

Выгодно ли продавать квартиру в новостройке?

От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир может вырасти на 30-40%. Даже если жилой комплекс еще не достроен, квартиры растут в цене каждым возведенным этажом.

Поэтому, конечно, продать новостройку – выгодно. По крайней мере, для продавца.

Но и для покупателя такая сделка может быть очень интересной – цена квартиры в строящемся доме в любом случае будет ниже рыночной.

Но! Договор переуступки прав требования не менее ответственный документ, чем ДДУ. Именно поэтому к подготовке подобных сделок часто привлекают профессиональных юристов.

Хотите справиться своими силами? Тогда читайте другие материалы нашего канала – в них мы рассказываем о том, как избежать рисков при различных сделках с городской, загородной и коммерческой недвижимостью.

__________________________________________________

Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашимрейтингом самых популярных новостроек.

И непременноподписывайтесь на Urbanus— мы знаем всё о жилой недвижимости.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urbanus/kak-prodat-kvartiru-v-novostroike-dogovor-pereustupki-poshagovaia-instrukciia-k-sdelke-5d8a03e7ecfb8000b00eaa01

Как риэлтору продать новостройки из реальной практики

Как продавать квартиры от застройщика

Как продавать новостройки риэлтору, советы из реального опыта по риэлторской услуге на первичном рынке недвижимости, нюансы успешной работы с покупателем, взаимодействие агентства и отдела продаж застройщика.

О том, как работают риэлторы с застройщиками мы разбирали в прошлой статье.

Напомню кратко, как наладить сотрудничество:

  • обратиться, как представитель агентства (желательно крупного);
  • показать свою компетенцию;
  • показать, что у вас есть база потенциальных покупателей, заинтересованных в реализуемой застройщиком недвижимости.

Статистика за 2015-2018 года говорит о том, что даже на оживленных рынках недвижимости Юга России наблюдается спад покупательской способности. В связи с этим застройщики будут нуждаться в риэлторах, чтобы реализовать свои объекты, а значит, у вас есть шанс заработать.

Узнайте, как выявить потребности покупателя квартиры

Как продавать новостройки риэлтору

Из опыта скажу, что есть несколько инструментов привлечения покупателей новостроек:

  • предоставление рассрочки платежа до окончания строительства;
  • предоставление полной информации на сайте о реализуемых квартирах (застройщика или агентства недвижимости);
  • обзоры и экспертные заключения по каждому объекту (жилому комплексу), т.е. юридическая проверка, инженерная и т.д., ;
  • выяснение потребностей у клиента перед покупкой новостройки по подбор подходящего под них объекта;
  • и если застройщик продает только свой объект, то вы, как риэлтор владеете информацией по всем объектам в городе и можете покупателю дать заключение по каждому, помогая выбрать именно то, что ему подходит. Застройщик заниматься этим не будет априори.

Застройщик в среднем платит комиссию 3%, но может предложить и 6%, если не уверен, что объект достаточно хорош и только вам решать работать с таким застройщиком или нет.

Риэлтор несет как минимум моральную ответственность за то, что покупатель купит неликвидное жилье или имеющее скрытые недостатки, которые проявят себя только после ввода дома в эксплуатацию.

Важно с застройщиком оговорить сразу, что в случае, если покупатель получил от вас консультацию по объекту и вы это оформили документами, а затем клиент обратился напрямую к застройщику, то вам полагается часть комиссии, которая предусмотрена в случае, если вы привели клиента.

Покупатель приобретая квартиру в новостройке покупает свое будущее на несколько десятков лет, а может и на всю жизнь, поэтому для него это важный шаг, плюс цена решения довольно высока и риэлтору надо уметь помочь его сделать.

Аргументы для продажи жилья в новостройке:

  1. Скидки и рассрочки (действуют на клиентов, которые подвержены импульсным решениям);
  2. Предоставление ряда вариантов (медленно принимают решение, перебирая предоставленные вами объекты);
  3. Предоставление консультации и заключения по интересующим объектам (рациональный клиент принимает решение на основе ваших данных);
  4. Акцентируете внимание на выгоде (эмоциональный клиент хорошо реагирует на аргументируемую выгоду).

Инструкция: как выгодно продать дом риелтору

Потребности клиента при покупке новостройки

Безопасность (опытный застройщик, современные и качественные материалы и т.д.). Клиент спрашивает:— А достроится ли ЖК?— А не обанкротится ли застройщик?— А нормальные ли здесь квартиры?

— А будет ли то, что девелопер обещает (магазин, д/сад и т.д), потому что еще не видно ничего?

Чтобы успешно продавать новостройки такому типу клиентов, необходимо опираться на гарантии. Например:

  • Риэлторская услуга это гарантия лучшего выбора, т.к. посредник делает выборку по всему рынку, в отличие от застройщика, который реализует только свои объекты;
  • Сделка «под ключ» это гарантия получения документов о собственности;Гарантия, что вы узнаете и устроите все способы оплаты, которые подойдут клиенту;
  • Гарантия независимой оценки строящихся объектов в городе или районе (расскажу о всех плюсах и минусах предложений, как независимый эксперт), т.к. я не менеджер отдела продаж застройщика;

Внимание: не надо путать гарантии застройщика с вашими, т.к. ваши услуги, это ваше время и способ удержать клиента, получив полную комиссию.

Комфорт. Что говорим клиенту:

  • будете в нужном месте, в нужное время, с хорошими условиями, «под ключ»;

Для клиента:

  1. Создать условия комфорта в офисе, подавать кофе при каждой встрече;
  2. Помощь в получении ипотечного кредита;
  3. Сбор и оформление документов;

Статус. Что говорить клиенту:

  • квартира в этом ЖК для людей современных, модных и думающих о будущем, как вы;

Новизна. Что говорить клиенту:

  • аура в новостройке никем не испорчена, она чистая, в отличие от вторички;
  • Никто не умирал в этой квартире, не разводился и не болел;
  • Здесь вы сами будете писать историю своей семьи и жизни;

Экономия. Что говорить клиенту:

  • Вы в разу экономите, покупая на стадии строительства;
  • Вы можете инвестировать довольно небольшие средства по сравнению со вторичкой, которые затем окупятся при перепродаже или сдаче в аренду

Читайте: как риэлтору продать квартиру быстрее

Как успешно продавать новостройки риэлтору

Первый шаг — выбор застройщика, изучаете документы как девелопера, так и его жилых комплексов. Затем из наиболее юридически «чистых» выбираете сначала самые мелкие, а в крупные идите потом.

Почему так, потому что вероятность попасть к ним мала на начальном этапе, а вот когда вы покажете результат работы с небольшими девелоперами, крупные обратятся к вам сами.

Не секрет, что застройщик будет предлагать вам к реализации объекты, которые не может продать сам. Например, они не подошли его покупателям по:

  • местоположению;
  • условиям оплаты;
  • не подошли по цене.

И вам надо уметь работать с такими объектами, находить на них покупателя. Как это делать, тема отдельной статьи, но здесь подскажу, что искать надо среди приезжающих в ваш регион, это один из хороших источников клиентов, которые нуждаются в ваших консультациях и процент покупки объектов, о которых я написал среди этой категории будет выше.

Чтобы научиться успешно продавать новостройки риэлтору надо заниматься только ими, не продавать квартиры на вторичке, земельные участки и дома в свободное время, а только заниматься сделками на первичке!

Я говорю об узкой специализации, без которой успех не гарантирован!

У вас даже типы клиентов будут разные, по сравнению со вторичкой, а именно:клиент-контрагент (риэлтор с другого агентства);

клиент-покупатель.

И это определяет подходы к работе с возражениями, переговорами, торгом и маркетингу.

Успех риэлтора в продаже новостройки лежит в умении показать выгоды жилого комплекса на каждом этапе строительства. Например, на этапе котлована продаем репутацию и отзывы о ранее построенных жилых комплексах данного застройщика.

Риэлторы, как из агентств, так и частные делают до 70% продаж на рынке недвижимости Краснодарского края, поэтому чем быстрее вы научитесь продавать новостройки от застройщика, тем быстрее вклинитесь в этот финансовый поток.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-rieltoru-prodat-novostroyki.html

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Как продавать квартиры от застройщика

Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

AlexSky120\shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Madhourse\shutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • документ об уплате госпошлины;
  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
  • нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
  • согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

  • к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
  • квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
  • сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
  • кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

 — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

 — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Tramp57\shutterstock

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

 — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59ed7e7e9a7947568f6ef95a

Как продать квартиру в новостройке в 2021 году

Как продавать квартиры от застройщика

Изменившиеся жизненные обстоятельства (необходимость в расширении жилья, в финансовых средствах) часто побуждают граждан продавать свою недостроенную квартиру. Рассмотрим, как продать квартиру в новостройке: порядок действий, необходимые документы, а также условия продажи, необходимые для освобождения от уплаты налога.

Продать новострой намного проще, чем вторичное жилье – процедура по проведению сделки максимально упрощена. У такой квартиры отсутствует юридическая история, нет необходимости готовить и изучать объемный пакет документации по недвижимости. У человека имеются только права требования на объект в строящемся многоквартирном здании.

Даже если здание достроено и уже эксплуатируется, до составления акта приема-передачи дольщик вправе продать объект по переуступке права требования.

Права требования у человека отсутствуют, если он поставил подпись в акте приема-передачи, однако права собственности на жилье еще не зарегистрировал. В такой ситуации оформить сделку купли-продажи можно исключительно по предварительному соглашению.

Часто покупатели отказываются идти на этот шаг, поэтому обычно новые квартиры продаются до составления акта приема-передачи по переуступленному договору или после регистрации прав собственности по стандартной сделке покупки-продажи.

Дольщик имеет возможность передать права требования на жилье любому лицу, решение застройщика при этом непринципиально (если в договоре ДДУ с ним не прописаны другие условия). Но если дольщик еще не оплатил жилье, то разрешение застройщика требуется. Помимо прав, покупателю переводится долг за жилье.

Что такое счет эскроу? Что поменялось в ДДУ?

Необходимо выполнить следующие действия:

  • определиться со стоимостью жилья;
  • разместить рекламу о продаже – можно воспользоваться интернетом или обратиться в отдел продаж застройщика, оплатив услугу по содействию в проведении сделки;
  • показать потенциальному покупателю жилье, если дом уже достроен (желательно убрать строительный мусор, позаботиться о достаточном освещении помещений);
  • определить порядок расчетов;
  • составить переуступленный договор и зарегистрировать его через Росреестр.

При установлении стоимости необходимо отталкиваться от той цены, которую определил застройщик. В зависимости от обстоятельств можно уменьшить или увеличить стоимость на 10-40% от первоначальной.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

К договору ДДУ, договору переуступки прав и платежкам при обращении в Росреестр прикладываются следующие документы:

  • заявление на регистрацию – от обоих участников сделки;
  • разрешение от застройщика;
  • разрешение кредитора на уступку прав, если жилье оформлялось в ипотеку;
  • нотариальное разрешение мужа/жены на проведение сделки, если жилье находится в совместной супружеской собственности;
  • разрешение от сотрудников органов опеки, если в сделке участвует ребенок;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Что касается расчетов, то на первичном рынке они проводятся между покупателем и застройщиком, поэтому квартира оплачивается безналичным путем. Именно застройщик ответственен за порядок проведения расчетов. Юридическое лицо выставляет счет, и покупатель на основе него переводит денежные средства согласно условиям соглашения.

После проведения сделки покупатель с застройщиком без участия продавца подпишет акт приема-передачи жилья. Если в дальнейшем у покупателя возникнут проблемы с приемкой квартиры, то решать он их будет с застройщиком самостоятельно, не обращаясь к покупателю.

В переуступленном договоре прописывается сумма, за которую продавец уступает данные права другому лицу. Сумма влияет на размер налога с продажи жилья в новостройке.

Необходимость оплатить налог появляется, если человек получил доход от разницы между приобретением и продажей жилья. 13% с этой разницы продавец перечисляет в налоговую.

Без налога продать квартиру можно только в том случае, если сумма переуступки прав приравнивается к сумме, за которую продавец приобрел жилье у застройщика. Тогда налогооблагаемая база нулевая.

Несмотря на налоговые обязательства, люди часто вкладывают деньги в новостройки на начальных этапах строительства.

Практика показывает, что после завершения строительных работ стоимость жилого объекта повышается примерно на 40% еще до сдачи здания в эксплуатацию. Для некоторых такой доход – более надежный и прибыльный, чем банковские вклады и другие способы.

Продажа до завершения строительства предотвращает лишние расходы и траты времени на процедуру получения жилья и регистрации прав собственности.

Стоимость зависит от стадии готовности дома. На начальных этапах строительных работ цена жилого объекта минимальная, после сдачи здания в эксплуатацию – максимальная.

Также влияние оказывает и сезонность. Сентябрь-декабрь и февраль-май – периоды повышения спроса. В другие сезоны спрос уменьшается, что снижает и стоимость жилья. Если необходимости в срочной продаже жилья нет, рекомендуется продавать его в сезоны повышенного спроса.

Есть и другие факторы, обуславливающие рост или падение цен на недвижимость – проблемы в финансовой или строительной областях как в целом по стране, так и в конкретном регионе, изменения курсов валют. Перед проведением сделки необходимо изучить все обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

К рискам покупателя относятся следующие:

  • вероятность долгостроя из-за банкротства компании-застройщика, риск лишиться вложенных в объект средств;
  • несоблюдение застройщиком строительных норм, в результате чего дом нельзя сдать в эксплуатацию;
  • несоответствие итогового качества жилья заявленному.

Некоторые продавцы решаются продажу жилья из-за сомнений в том, что строительство будет завершено успешно.

В то же время договор переуступки прав может быть аннулирован через суд. Основания для отмены действия документа следующие:

  • текст договора противоречит законодательству РФ;
  • в момент подписания сделки на покупателя оказывалось давление или он не мог осознавать юридические последствия своих действий (по причине заболевания, воздействия препаратов);
  • переуступленный договор не был зарегистрирован в уполномоченных органах;
  • застройщика не проинформировали об оформлении договора, сделка была проведена без его разрешения, когда оно требовалось.

Если суд пойдет покупателю навстречу, то продавец вновь получит права требования, а истцу будут перечислены денежные средства, уплаченные им по договору. В результате при банкротстве застройщика, при несдаче дома в эксплуатацию решать все эти проблемы потребуется уже продавцу.

Продажа новостройки обычно осуществляется через переуступку прав требования без зарегистрированных прав собственности.

Расчеты за квартиру проводятся в безналичном порядке между покупателем и компанией. Составленный договор переуступки прав подлежит регистрации.

Если продавец не получил прибыли за счет разницы между стоимостью приобретения и продажи объекта, то платить налог 13% ему не нужно.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/kak-prodat-kvartiru-v-novostroyke

Риэлтор и новостройки: секреты работы с застройщиком и клиентом

Как продавать квартиры от застройщика

Наталья Кивокурцева – тренер по продажам и развитию бизнеса на рынке недвижимости, эксперт проекта «Турбо-Бизнес» в Казани, директор компании «Тренинг Групп», которая обеспечивает владельцев бизнеса необходимыми инструментами для построения и развития отдела продаж.

Она консультирует агентства недвижимости и компании застройщиков по всей России и помогает выстроить продажи на высоком уровне. В интервью Kazned.

ru эксперт поделилась профессиональными наблюдениями и мыслями о том, как наиболее эффективно риэлтор может работать с новостройками.

– Наталья Владимировна, эксперты рынка недвижимости говорят, что в последнее время интерес покупателей сместился в сторону новостроек. Как вы думаете, почему? Как долго, по-вашему, такая ситуация продлится, и как риэлтору использовать все её преимущества?

– Рынок строящегося жилья привлекает современного покупателя ценами и большим объемом предложения. Новостройки, которые предлагаются в разных районах Казани, имеют разные планировки квартир.

Еще с этапа строительства застройщики учитывают множество нюансов, которые будут гарантировать комфорт проживания для современного человека, семьи. Это, например,  наличие парковочных мест возле дома, грузовых лифтов в подъезде, пластиковых окон в квартире.

Кроме того, «новое жилье» – само словосочетание рождает в душе каждого из нас надежду на новую жизнь. И, конечно же, на рынке всегда будут и те покупатели, кто принципиально не станет покупать жилье в новостройке.

Ситуация спроса рождается вместе с предложением. Современный рынок продаж трансформируется, и сейчас явно устаревшее «спрос рождает предложение» меняется на «предложение рождает спрос». Пока строительство многоквартирных домов активно развивается в Казани – спрос на новостройки будет, и желающие купить квартиру у застройщика всегда найдутся.

В связи с этим многие агентства недвижимости Казани уже установили партнерские соглашения с представителями застройщиков, чтобы иметь возможность предлагать объекты первичного рынка своим клиентам.

Риэлторам, которые хотят быть в «тренде» на этом рынке, стоит начать изучение рынка нового жилья и его предложений, узнать особенности оформления сделок, провести сравнительный анализ предложений.

И если понравится – продолжить свое обучение в этом направлении чуть глубже.

– А есть ли в работе с клиентами на первичном рынке какие-то особые нюансы, на которые не сразу обратишь внимание? Например, отличается ли психология человека, покупающего новостройку, от мотивации покупателя «вторички»? 

 –  Действительно, для того, чтобы продавать сейчас, когда уровень конкуренции «зашкаливает», нужно быть профессионалом высочайшего уровня. И дело не в том, чтобы «на отлично» знать характеристики объекта и всех используемых в строительстве материалов. Задача риэлтора – равно как и менеджера по продажам в отделе продаж застройщика – умение работать с людьми.

Покупатели новостроек покупают безопасность. Здесь важно уметь преподнести надежность  – и компании застройщика, и самого строительства. Уметь подтвердить гарантию о своевременной сдаче дома, например. Или снять тревожность потенциального покупателя в вопросе оформления документации: все показать и разъяснить, чтобы клиент мог принять решение без лишних тревог.

Покупатели новостроек покупают комфорт. Будущая жизнь в новом доме представляется комфортной, но как сейчас дать его почувствовать? Можно усилить сервис, сделать более уютной атмосферу в офисе продаж, обеспечить будущего жильца возможностью «увидеть» будущее жилье в буклете или в виде макета.

Многие крупные Компании делают это для визуализации своего предложения, и это прекрасно помогает покупателю принимать решение. Комфорт – это то, что может помочь риэлтору в реализации вторичного жилья покупателя в ситуации, когда он меняет свое старое жилье на новостройку.

Еще одна ситуация, где риэлтор может предложить клиенту комфорт – помощь в получении ипотечного кредитования, в сборе необходимых документов. Как принятие решения, так и сама покупка должна быть максимально комфортной для покупателя.

Это не просто рекомендация, это требование современного рынка в виду высокой конкуренции.

Покупатели новостроек покупают статус. Риэлтору важно понимать, что новое жилье для человека  – это не просто рядовая покупка у застройщика-юридического лица.

Это как с машинами: кто-то берет подержанный автомобиль, а кто-то считает делом принципа приобрести новое авто – «Для себя же!».

Так и нынешние покупатели недвижимости: есть определенные группы людей, которые ищут возможность в этой покупке возможность подтвердить статус успешного человека, современного жителя мегаполиса, хорошего семьянина и заботливого родителя.

И неважно, что он будет использовать социальную ипотеку для приобретения или продает «хрущёвку», чтобы купить новостройку – главное, что он решился сделать свою жизнь лучше. Покупка жилья в строящемся доме – это для человека серьезное решение на фоне возможных рисков и экономической нестабильности в стране, согласитесь.

Покупатели новостроек покупают новизну. Кто-то шутит, что аура у квартир в новом доме чистая, и это тоже может стать одним из оснований выбора покупателя.

  Было много случаев,  когда люди приходили смотреть квартиры на вторичном рынке и, узнав, что семья разводится или кто-то из её членов серьезно болен – разворачивались и уходили.

И куда же идут такие покупатели? Конечно, в новое жилье, где они сами будут писать историю жизни своей семьи. Таких покупателей пока в общем объеме мало, но тенденция есть, а значит учитывать её можно и нужно.

Покупатели новостроек покупают экономию. Экономия здесь – это возможность купить дешевле на уровне фундамента или начала строительства.

Те, у кого есть возможность подождать окончания строительства и сдачи дома, живя с родителями или на съемном жилье, так и делают.

  Ещё в этой же потребности «экономия» находятся инвесторы, которые покупают квартиры с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

Я часто наблюдаю, как некоторые рекламщики пытаются привлечь внимание покупателей фразами типа  «сумасшедшие скидки» – это серьезная ошибка. Ассоциативно слово «сумасшедшие» вызывает тревогу и провоцирует чувство опасности. Вы бы хотели принять решение ценою в 3-4-5-6 миллионов рублей  в таком состоянии? Эти приемы хороши в других продажах.

– Какие еще есть отличия работы риэлтора с “первичкой”? Что нужно учитывать?

–  Вторичный рынок на 90% состоит из длинных «цепочек», когда одна сделка связана еще с несколькими. С этой точки зрения – рынок «первички» проще, но есть и другие особенности, которые не позволяют сказать однозначно, где лучше.

На вторичном рынке риэлтор работает от продавца. По логике – основным клиентом выступает собственник, потому что именно ему нужна помощь в продвижении его объекта. Предложений на рынке много, и именно риэлтор помогает ему найти лучшего покупателя. Лучший – это тот, кому нужна именно эта квартира собственника, и он готов ее покупать.

На первичном рынке основным клиентом риэлтора становится покупатель. Как правило. агентство работает с застройщиком и помогает в продвижении целого жилого комплекса. Если застройщик неохотно работает с агентствами недвижимости – значит, он уверен в сильном маркетинге и своем профессиональном отделе продаж.

Тогда для чего же нужен риэлтор? Он становится нужен именно покупателю, который видит в риэлторе независимого эксперта рынка. Риэлтору ведь не принципиально важно квартиру в каком жилом комплексе вы купите – ему важно оценить ваши потребности и, зная особенности предложений застройщика, предоставить вам полный анализ лучших решений.

Уже потом, когда вы решитесь сделать выбор, риэлтор сопровождает вас до самой сделки, на каждом этапе подсказывая и помогая в оформлении вашего права собственности на жилье, находящееся в стадии строительства. Таким образом, риэлтор выступает гарантом для покупателя – как независимый специалист, способный организовать. Провести и проконтролировать весь процесс сделки. Многим такая поддержка действительно нужна.

– По вашим наблюдениям: с чем больше любят работать риэлторы – с рынком новостроек или со “вторичкой”? Почему? Что, на ваш взгляд, в нынешних реалиях может принести риэлтору больший доход?

– Доход приносит то, что нравится самому риэлтору. То, что больше «по душе». Если посчитать количество времени, которое требуется риэлтору для проведения сделки на вторичном рынке и на первичном, то можно увидеть примерно одинаковые суммы.

Так что сказать, что более доходно –  принципиально утверждать нельзя. Конечно, умение работать в обеих плоскостях дает больше шансов остаться и быть востребованным при любой ситуации на рынке.

Тем более что нужно уметь «подстраиваться» под рынок и клиентов.

На рынке Казани риэлторы больше любят работать на вторичном рынке. Говоря «риэлторы», я подразумеваю агентства недвижимости, потому что частных риэлторов считать бизнес-системой невозможно.

Почему агентства любят больше вторичный рынок? Во-первых, потому что больше привыкли работать с собственниками и с реальными объектами, которые не нужно презентовать покупателю.

Как в фильме «Джентльмены удачи», помните: «Вон дом серый, вон дерево, вон мужик в пиджаке»… А с объектами строящегося жилья нужно больше иметь информации о будущем доме, больше понимать риски и уметь просчитывать инвестиционную привлекательность покупки.

Рано или поздно, агентства недвижимости и риэлторы «перестроятся» и смогут успешно работать в этой нише. А вот насколько скоро – зависит от еще одного момента.

Риэлторы больше любят работать со «вторичкой» еще и потому, что иногда сами застройщики блокируют это сотрудничество, не видя в нём необходимости.

С одной стороны – это логично: если у компании застройщика есть хороший отдел продаж и реклама, зачем ему еще посредники? А вот с другой стороны – очень уж сильна привычка людей доверять «слухам» и «мнениям».

Как вы думаете, с кем советуются чаще всего покупатели? С риэлторами, конечно! Риэлтор – это что-то вроде «семейного специалиста» по жилищным вопросам и связанных с ними личными, финансовыми и прочими проблемами. Одним словом, доверенное лицо. Те застройщики, которые нашли для себя агентство, внушающее доверие клиентам – вдвойне выиграли.

Судя по сегодняшней ситуации на рынке, агентства и застройщики уже делают осторожные шаги по направлению друг к другу.  Уверена, что такое сотрудничество будет очень правильным. Ведь главное в продажах сейчас – научиться выигрывать время. И если есть партнеры, которые могут помочь в «ускорении» ваших продаж, нужно немедленно налаживать эту перспективную и прибыльную связь!

Как известно, в российском законодательстве отсутствуют понятие и критерии “добросовестного застройщика”. Следовательно, и официальных, утвержденных какими-то гос.органами списков застройщиков, которым можно доверять, нет. Как быть? На какие моменты обратить внимание, выбирая ту или иную новостройку?

– Опять же – рекомендую как застройщику работать с агентствами (а не частными лицами), так и риэлтору работать на этом рынке от агентства недвижимости. Именно агентство защищает личные интересы риэлтора по выплате комиссии за проведенную сделку и берет на себя защиту интересов покупателя, изучая историю застройщика.

Обычно подписывается договор о сотрудничестве на основе проверенных документов.

Агентство, со своей стороны предоставляет информацию об опыте работы, репутации, системе, квалификации риэлторов, а застройщик открыт к изучению истории предприятия: сколько лет компания на рынке, где и когда были построены дома, кто владелец компании и не менялся ли он в последнее время.

Какова репутация застройщика среди агентств и покупателей. Были ли проблемы со сдачей объектов в прошлом. Особое доверие обычно вызывают местные застройщики, но и в этом случае проверка его истории не помешает.

Есть прекрасный пример на рынке недвижимости – аккредитация партнеров при взаимодействии агентств недвижимости и банков. Тогда инициатива пришла из банковского сектора, сейчас время инициатив агентств.

– Большое спасибо за беседу, Наталья Владимировна! Kazned.ru надеется, что наши читатели найдут в ней много полезного для себя.

–  Мастерство в любом деле начинается с желания «знать» и неустанного стремления «уметь». Тренируйте успех! Я желаю вам быть лучшими!

Беседовала Алена Мартынец

Источник: https://kazned.ru/article/5170

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.