Момент заключения договора купли продажи квартиры

Содержание

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Момент заключения договора купли продажи квартиры

Последнее обновление: 14.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, при заключении сделки, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до открытия аккредитива или до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (эти обязательные случаи указаны по ссылке).

Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой периоддоступа к деньгам (в ячейке или на аккредитивном счете).

А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести через нотариуса (см. по ссылке как это делается).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ)договора нам могут предложить составить специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все существенные условия договора, а также (не обязательно, но желательно) те дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка и способа проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом по ссылке выше, посмотреть образцы договоров, или просто посоветоваться с юристом на эту тему.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, все тонкости и нюансы условий заключения Договора купли-продажи квартиры (ДКП)должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …).

Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право».

И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. То есть в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками банка при нашем доступе к ячейке или для раскрытия аккредитива.

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и еще от того, является ли эта квартира нашим единственным жильем.

В зависимости от этих факторов, будет понятно, какие налоговые вычеты мы сможем здесь применить.

Подробно о налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (и если это наше единственное жилье), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Есть и еще один популярный способ уменьшить налог с продажи, если мы продаем свою квартиру, не дождавшись, пока пройдет 3 года владения – это занижение цены квартиры в договоре. Правда, здесь есть некоторые нюансы, о которых рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Сколько времени занимает продажа квартиры? Зависит от нескольких факторов. Примеры – см. в этой заметке.

Перед подписанием Договора купли-продажи квартиры внимательно читаем его еще раз, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права.

Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для УФРС.

 Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали?
 Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры: как составить и правильно оформить, образец ДКП

Момент заключения договора купли продажи квартиры

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Договор купли-продажи квартиры — основной документ в сделках с недвижимостью. Его можно составить самостоятельно либо воспользоваться услугами риелтора или юриста. Договор купли-продажи должен пройти процедуру государственной регистрации. Только после нее полномочия всех сторон окончательно вступают в силу.

Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Это документ, в котором определены основные условия, правила, принципы и предмет сделки для покупателя и продавца. В нем фиксируют последствия сделки и штрафные санкции за неисполнение обязательств.

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

После завершения регистрации участникам сделки выдают по экземпляру документа со штампом.

Нормативно-правовые акты

Чтобы сделка состоялась, необходимо учесть нормы действующего законодательства. Типовой договор купли-продажи квартиры должен:

  1. Соответствовать форме. В Гражданском кодексе указано, что документ составляется исключительно в письменном виде.
  2. Требуется четкое описание предмета сделки и участвующих лиц.
  3. Содержать точную стоимость объекта.
  4. Иметь подписи обеих сторон, чтобы сделка вступила в силу.

Все это проверяет нотариус и в случае полного соответствия заверяет договор подписью и печатью.

Важно предусмотреть и условия расторжения сделки. Если стороны не выполняют обязательств, договор теряет законную силу.

В Гражданском кодексе регламентируется юридическое обоснование сделки. В статьях ГК РФ отображены принципы операций с недвижимостью. Если же вопрос касается детей или супругов, во внимание принимают Семейный кодекс.

договора

Документ должен соответствовать структуре:

  1. Вводная часть. Заполняется по форме. Содержит данные участников сделки.
  2. Предмет. Описывается объект продажи: его тип, расположение, размеры и другие подробности.
  3. Цена. Прописывается цифрами и буквами. Учитывается эквивалент в международной валюте.
  4. Проживающие лица.
  5. Наличие ограничений.

В соглашении необходимо упомянуть дополнительные обязательства. Без этих пунктов в суде будет трудно что-либо доказать.

Обязательные условия

К обязательным условиям относятся:

  • данные о покупателе;
  • точная стоимость недвижимости;
  • условия передачи права собственности;
  • информация о продавце, составе его семьи. Если во время регистрации сделки выяснится, что были скрыты супруг или дети с правом собственности, то она будет приостановлена.

Условия могут меняться в зависимости от требований и ситуации.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Правила оформления ДКП

ДКП должен быть составлен в письменной форме. Его можно заверить у нотариуса. Нотариальное заверение обязательно для нескольких видов сделки:

  • купли-продажи доли в квартире;
  • купли-продажи квартиры несовершенного;
  • купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.

Важно учесть, что если имущество разделяют супруги или родственники, нужно юридически заверить документы на право собственности.

Если на момент заключения сделки квартира принадлежала владельцу менее пяти лет — нужно заплатить налог на недвижимость в размере 13%.

Можно ли оформить договор самостоятельно

Зная законодательные нормы, оформить договор купли-продажи можно самостоятельно. Для этого обе стороны изучают договор, дополняют его важными пунктами и приходят к единому решению. После этого создается действующий документ, который и подписывают стороны.

Форма договора

Документ составляется в свободной форме, но обязательно письменно. Можно написать его от руки или распечатать, главное условие — все пункты должны хорошо читаться.

Количество экземпляров

У каждого участника процесса должен быть один экземпляр документа. И один для хранения у нотариуса.

Какие документы нужны для оформления

Для оформления купли-продажи необходимо собрать пакет документов. Для каждой из сторон свой перечень.

Покупатель предоставляет:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о браке, если в процедуре принимает участие супруг.
  3. Чек с оплатой государственной пошлины — платит одна из сторон по договоренности.

Список для продавца:

  1. Паспорт.
  2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  3. Документ об отсутствии долговых обязанностей на имущество.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Согласие супруга на совершение операции.
  6. Разрешение родителей или органов опеки, если долей владеет несовершеннолетний.

Каждая сторона заранее собирает и готовит документы — снимает копии, проверяет актуальность. Пакет документов заверяет нотариус. Далее его передают вместе с договором через МФЦ в Росреестр.

Особенности оформления договора при различных сделках

Особенности оформления сделок продажи и покупки имущества зависят от ситуации.

Задаток

Если покупатель решается на покупку, но располагает неполной суммой, он оставляет продавцу задаток. Продавец прекращает поиск других покупателей.

Материнский капитал

Воспользоваться материнским капиталом можно, если ребенку на момент сделки уже есть три года. Далее с владельцем квартиры заключают договор купли-продажи, который должен быть заверен у нотариуса.

Что необходимо прописать в договоре:

  1. Оплата будет производиться с использованием средств материнского капитала.
  2. Реквизиты сертификата на маткапитал.
  3. Сумму, которую вносит покупатель самостоятельно, если средств маткапитала не хватает для полной оплаты.
  4. Выделение долей для всех членов семьи в приобретаемой квартире.

Документ подписывают все участники договора: от имени детей до 14 лет действуют родители, ребенок старшего возраста подписывает договор самостоятельно. Затем необходимо подать заявление о распоряжении маткапиталом в отделение Пенсионного фонда по месту жительства владельца сертификата. Когда фонд одобрит заявление, он перечислит средства на счет продавца.

Ипотека

Перед покупкой квартиры с использованием ипотечных средств необходимо провести независимую оценку стоимости недвижимости. На основании этого документа банк определяет, какую сумму выдать заемщику.

В этом случае в договор-купли продажи вносят соответствующие данные об использовании ипотечных средств и реквизиты договора заемщика с банком. ДКП регистрируется в Росреестре. Банк вносит всю стоимость квартиры, а покупатель ежемесячно выплачивает ему указанную сумму с учетом процентов по ипотечному кредиту.

До выплаты долга по ипотеке квартира является собственностью банка.

Купля-продажа по доверенности

Куплю-продажу недвижимости можно осуществлять через доверенное лицо. Для этого необходимо оформить и заверить у нотариуса доверенность. Она будет входить в перечень документов для совершения сделки. А в ДКП нужно будет указать паспортные данные доверенного лица и реквизиты доверенности.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

В коммунальной квартире правом собственности обладают сразу несколько человек. В этом заключается основная трудность при такой продаже.

Дело в том, что законодательство закрепляет право преимущественной покупки за остальными собственниками в коммуналки. Это значит, что продавец должен заранее уведомить их.

И только в случае отказа, закрепленного в письменной форме, он может продать комнату третьим лицам. Если соседи не дали ответа в течение месяца, их право преимущественной покупки больше не действует.

Ответы жильцов обязательно нужно получить в письменном виде, иначе сделку могут признать недействительной по требованию кого-либо из них. ДКП при этом должен быть нотариально заверен.

Если в сделке участвует несовершеннолетний

Право продажи квартиры с долей несовершеннолетнего требует родительского подтверждения. Если в сделке участвуют органы опеки, то необходимо их разрешение. Отказ можно опротестовать в суде.

Обременение

Обременением на квартире может быть ее нахождение в ипотеке, в залоге или в найме. В таких ситуациях к ДКП придется привлечь третьих лиц: в случае ипотеки — заручиться одобрением банка, в случае сдачи квартиры в наем — прописать сроки и условия проживания нанимателей.

Сколько стоит оформление

Стороны сами договариваются, кто платит за оформление договора купли-продажи, и фиксируют это в договоре. Госпошлину за регистрацию недвижимости обычно оплачивает покупатель. Она составляет около 2000 рублей. Пошлина при нотариальном удостоверении — 0,5% от стоимости договора, но не более 20 тысяч рублей.

Где регистрируют договор и что для этого нужно

Зарегистрировать необходимо не сам договор, а переход прав собственности, чтобы сделка считалась действительной. Этот переход фиксируют в Росреестре и подтверждают документами.

У некоторых строительных компаний эта услуга включена в стоимость квартиры: они собирают и передают пакет документов в Росреестр самостоятельно.

Для регистрации сдают следующие документы:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Паспорт объекта.
  3. Документы, удостоверяющие личность обеих сторон.
  4. Чек оплаты государственной пошлины.
  5. Документы в зависимости от конкретных обстоятельств (дети в доле, наличие супругов и пр.).

Срок действия ДКП

У договора неограниченный срок действия. После признания этого документа действительным он может быть аннулирован по причине смерти одного из участников.

Как добавить новые условия после подписания

Это возможно, но нужно составить дополнительное соглашение. Вносят изменения, подписывают обе стороны, нотариус подтверждает.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон или по решению суда.

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, то сторонам придется написать заявление на отмену процедуры. После этого нужно составить соглашение о расторжении договора, где указать порядок возврата денег.

Если одна сторона не выполнила обязательства по договору (например, покупатель не оплатил покупку квартиры), необходимо обратиться в суд с требованием прекратить действие договора.

Как восстановить договор, если он был утерян

Все данные о сделках хранятся в Едином государственном реестре недвижимости. В отделении или на сайте Росреестра, а также в МФЦ можно получить только копию утерянного договора — юридической силы у него нет. Дубликат хранится у нотариуса, где заверяли ДКП. За экземпляр утерянного договора придется заплатить 300 рублей в виде госпошлины.

Признание ДКП недействительным

Признать зарегистрированный договор купли-продажи недействительным может только суд.

Основания для признания договора недействительным:

  1. Данные не соответствуют действительности.
  2. Документы оказались поддельными.
  3. Сделка с участием недееспособного гражданина без одобрения его опекуна.
  4. Продажа без согласия супруга.

Заключение

Договор купли-продажи — необходимое условия сделок с недвижимостью. Он важен, чтобы документально зафиксировать договоренности сторон.

После его вступления в силу и регистрации в Росреестре право собственности закрепляется за покупателем квартиры.

Разобравшись в том, как оформить договор купли-продажи квартиры, вы сможете правильно заключить сделку и избежать денежных потерь и судебных споров.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-dogovor-kupliprodazhi-kvartiry-kak-sostavit-i-pravilno-oformit-172276.html

Порядок купли-продажи квартиры: оформление сделки, порядок действий при регистрации, список документов для заключения договора купли-продажи квартиры | Жилищный консультант

Момент заключения договора купли продажи квартиры

В российской юридической традиции под договором купли-продажи понимается соглашение между двумя лицами (физическими или юридическими) о сделке в отношении объекта, обладающего материальными и ценностными свойствами. Таким образом, стороны договора купли-продажи получают правовой статус «продавца» и «покупателя», что влечет применимость соответствующих норм в рамках гражданского законодательства.

Понятие договора купли-продажи введено в Гражданском кодексе как описание одной из форм частных видов обязательств. Правовую базу для сделок формирует статья 454, которая также устанавливает обязательность цены за предоставляемый товар или услугу.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Законодатель подчеркивает, что возмездность является важнейшей отличительной чертой договора купли-продажи, разительно отличая его от договоров дарения или мены.

Сторонами могут выступать собственники предмета сделки, а также их законные представители, наделенные должными полномочиями. Порядок регулирования договоров купли-продажи един, даже если он заключается не с гражданами и юридическими лицами, а с государством.

При этом обязанность доказывать законность сделки лежит на владельце предмета, равно как и обязанность соблюдать статью 129 ГК РФ (товары и услуги, запрещенные в России, предметом сделки быть не могут).

Отдельные виды благ (в частности, недвижимость) требуют государственной регистрации, поэтому оформление договора касательно них имеет особенности как для покупателя, так и для продавца.

Требования к квартире при покупке

Помимо очевидного права собственности, подтвержденного как действующим сертификатом о государственной регистрации, так и ранее заключенным договором купли-продажи с прежним владельцем (частным лицом, застройщиком), при покупке недвижимости необходимо обратить внимание на:

  • Отсутствие обременений, включая заложенность в кредитных учреждениях, а также переуступку третьим лицам, наложение ареста или исполнительного производства.
  • Согласие проживающих (зарегистрированных) в квартире лиц, а также отсутствие прописанных несовершеннолетних, у которых нет альтернативного места проживания.
  • Согласие совладельцев при долевой собственности.
  • Отсутствие предписаний БТИ или органов местного самоуправления относительно сноса строения.

Продавец обязан представить исчерпывающую информацию покупателю. В противном случае сделка может быть расторгнута, а в некоторых случаях дело может дойти до судебного разбирательства.

Порядок оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры обладает юридической силой только при его заключении в письменной форме. Более того, стороны должны закрепить в рамках данного договора все обстоятельства, привлечение экспертов и перечень документов, представленных покупателю.

договора регламентируется статьями 549-555 ГК РФ, которые устанавливают наличие в документе следующих пунктов:

  • Точного наименования документа, которое указывает на тип заключаемой сделки.
  • Обстоятельства места и времени подписания, а также дату составления.
  • Подробные паспортные данные обеих сторон, с указанием сведений о регистрации, а также, если в сделке участвуют представители, с указанием развернутой информации о них, в том числе.
  • Детальное заполнение информации, касающейся предмета сделки (квартиры). Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат. По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.
  • Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
  • Полная стоимость.
  • Порядок передачи денежных средств, сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
  • Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
  • Подписи сторон.

Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

  1. Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
  2. Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
  3. Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.
  4. Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
  5. Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
  6. Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
  7. Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.

Список необходимых документов

Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов. Какие документы нужны:

  • Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
  • Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
  • Если у продавца есть супруг (супруга), требуется согласие, даже если имущество является личной собственностью продавца.
  • Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
  • Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
  • Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, документы о приватизации и иные правоустанавливающие бумаги.
  • Составленный совместно или типовой договор купли-продажи. Можно либо написать его с нуля, либо скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений, либо, напротив, сообщающие об их наличии (при условии, что покупатель не имеет претензий). Таковыми могут быть кредитный договор или закладная.
  • В отдельных случаях требуется заключение от врача психиатра или нарколога об отсутствии продавца в перечне лиц, поставленных на соответствующий учет.

Оценивая документы, необходимо обратить внимание на историю квартиры. Зачастую бывает, что даже нынешний владелец купил ее незаконно. Покупатель подобного имущества, согласно ГК РФ, может быть лишен прав на данное жилье, обладая лишь правом подать на обманщика в суд.

Порядок передачи денег за квартиру

В случае передачи денег при личной встрече и без свидетелей, заключения каких-либо документов, при малейшей нечистоплотности продавца можно потерять все деньги, переданные за квартиру. При заключении договора любые действия сторон, включая перечисление средств, должны фиксироваться в виде актов или иных документов.

Существует три варианта передачи денежных средств, различающихся по безопасности для сторон:

  • Предоплата с соответствующей распиской – наименее безопасный способ, связанный с риском изначального обмана со стороны продавца.
  • Оплата наличными после заключения сделки с оформлением акта передачи денежных средств – более защищенный способ, опасность которого может быть заключена лишь в криминальном подтексте (разбойном нападении).
  • Банковская ячейка – наиболее безопасный способ передачи для всех сторон сделки, гарантирующий как надлежащую фиксацию факта передачи, так и свидетелей совершения.

Единственным минусом банковской ячейки является ее платность: в зависимости от учреждения, стоимость лежит в диапазоне от 2000 до 6000 рублей.

Оптимальной услугой является ответственное сейфовое хранение, предполагающее ограничение круга лиц, способных изъять деньги из депозитария.

При изъятии необходимо заключить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с получателем средств, который отражает полученную сумму.

Дело в том, что банки намерено игнорируют фиксацию точной суммы в ячейке: попросту удостоверяют факт нахождения там денег.

Пример по порядку купли-продажи

Гражданин Н. решил приобрести квартиру на вторичном рынке и, найдя выгодное предложение, связался с продавцом.

Несмотря на отсутствие в квартире прописанных граждан, а также каких-либо обременений, покупатель решил начать порядок купли-продажи квартиры с тщательной проверки жилья.

Поскольку собственник предоставил все документы, покупатель обратился в Росреестр, где без ведома продавца получил выписку, подтверждавшую слова собственника.

Чтобы еще более убедиться в чистоте сделки, гражданин запросил архивные выписки из домовой книги, хранящиеся в муниципальных учреждениях.

Данная выписка содержала сведения, что несовершеннолетний, ранее проживавший в данной квартире, был незаконно лишен жилплощади во время приватизации.

Таким образом, вне зависимости от срока давности, данная квартира была приобретена незаконно и не является безопасным вариантом (существует риск признания  договора недействительным).

Гражданин решил приобрести квартиру у своей матери, которая обещала каждому из своих троих детей проживание в ней. При этом существует необходимость оформить квартиру, как личную собственность покупателя, поскольку он состоит в браке и делиться не собирается. Важной особенностью договора купли-продажи является то, что он делает любую приобретенную собственность совместно нажитой.

В данном случае гражданину не нужно заключать договор купли-продажи: достаточно, чтобы мать оформила дарение на всех своих детей, а они таким же образом «подарили» друг другу деньги.

Даже если каждая доля была бы выделена и продана по договору купли-продажи, жена гражданина могла бы претендовать на треть жилплощади в приобретаемой недвижимости.

Будучи близкими родственниками, им даже не придется платить налог.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 129 ГК РФ
  • Статьи 549-555 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи квартиры

Момент заключения договора купли продажи квартиры

Скачать: “Договор купли-продажи квартиры”

     Договор

купли-продажи квартиры

г. ________________________                                                                                  «__»___________ _____ г.

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 1,

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 2,

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Продавец 3,  совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны и

_______________________________________________________, «___» _________ ____ года рождения,

место рождения – __________________________________________, паспорт _____ N ______________, выдан  _________________________________________________________ «___»_________ ____, код подразделения  _____________, зарегистрированн__ по адресу:  _________________________________________, именуемый

в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», действуя добровольно, заключили настоящий Договор (далее по тексту «Договор») о нижеследующем:

  1. 1.

     Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя жилое помещение (квартиру), находящееся по адресу: _____________________________________________, состоящее из  ________________________________, общей площадью  _______________________________________ кв. м, жилой площадью ___________________________________________ _кв. м, расположенное  на _______ этаже, далее по тексту «Жилое помещение (квартира)». 

  2. 2. Отчуждаемое Жилое помещение (квартира) принадлежит Продавцам на праве собственности, на основании: _____________________________________________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___» __________ ____ N __________. 

  3. 3. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора Жилое помещение (квартира) никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 

  4. 4. По соглашению Сторон Продавцы продают Покупателю Жилое помещение (квартиру) за цену, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей.

    Указанную сумму, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей, Покупатель уплачивает Продавцам в течение ___ (____) дневного срока с момента государственной регистрации перехода прав собственности в ___________________________________________________. Право залога у Продавцов на Жилое помещение (квартиру) в соответствии с п. 5 ст.

    488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. Расчеты по сделке купли-продажи Жилого помещения (квартиры) производятся следующим способом: ________________________________________________. 

  5. 5.

    В Жилом помещении (квартире) на момент подписания настоящего Договора зарегистрированы ___________________________________________________, в том числе несовершеннолетние _______________________________________________________, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение ___ (_______) дневного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности в ________________________________________________________. В Жилом помещении (квартире) отсутствуют лица, за которыми могло бы сохраняться право пользования Жилым помещением (квартирой) в соответствии с законом (ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) после государственной регистрации перехода права собственности в _________________________________________. 

  6. 6. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 

  7. 7. Продавцы довели до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что в Жилом помещении (квартире) не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя); лиц, заключенных под стражу. 

  8. 8. Продавцы обязуются передать Покупателю Жилое помещение (квартиру) по подписываемому Сторонами Передаточному акту в течение ____ (_____________) дней после государственной регистрации перехода права собственности в ______________________________________________ и передачи цены договора, указанной в п. 4 настоящего Договора.

     Жилое помещение (квартира) передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. До подписания Передаточного акта риск случайной гибели имущества в Жилом помещении (квартире) и самого Жилого помещения (квартиры) несут Продавцы.

     

  9. 9.

    Покупатель приобретает право собственности на Жилое помещение (квартиру) с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________________, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью, в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома. 

  10. 10. Руководствуясь ст.ст.

    421, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также в случае предъявления прав третьих лиц со стороны Продавцов к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников Жилого помещения (квартиры) или их супругов, и изъятия Жилого помещения (квартиры) у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе __________________________________ или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения Жилого помещения (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения (признания  недействительным) настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Жилого помещения (квартиры). При этом Жилое помещение (квартира) не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.  

  11. 11. сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание ст.ст. 131, 157, 158, 160-162, 164, 209, 210, 218, 223, 288-290, 421, 433,  460, 461, 549-551, 556-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 10, 17, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, главы 7 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам известно.   

  12. 12. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель (или: __________________). 

  13. 13. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:  

 – передачи Покупателем Продавцам денежных средств за Жилое помещение (квартиру), согласно п. 4 настоящего Договора, подтвержденной распиской Продавцов;

 – передачи Продавцами по подписываемому Сторонами Передаточному акту Жилого помещения (квартиры), в сроки и на условиях, указанных в  п. 8 настоящего Договора.

  1. 14. Настоящий Договор составлен в _________ экземплярах, один из которых хранится в ___________________________________________________, по одному экземпляру выдается Продавцам и  один экземпляр выдается  Покупателю. 

  2. 15. В соответствии со ст.ст. 223, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ___________________ ___________________________________________________________________________________________.  

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавцы:

____________________________________________ ____________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

Покупатель:  

_____________________________________________ ___________________________________________

(Ф.И.О.)                                                                                 (подпись)

_____________________________

Информация для сведения:

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Скачать: “Договор купли-продажи квартиры”

Источник: https://www.zakonrf.info/dogovory/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.