Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе

Содержание

Можно ли продать ипотечную квартиру. Например при разводе и купить новую – Квартира, дом, дача – медиаплатформа МирТесен

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе

Получение ипотеки, это спасения для многих жителей нашей необъятной родины, можно почти сразу получить жилплощадь и платить за нее длительный промежуток времени. Конечно есть много минусов такой схемы, например «большой платеж» и т.д., сейчас все перечислять не буду, подробнее можете почитать в этой статье.

Но зачастую у заемщиков могут возникнуть проблемы, и он уже не в состоянии платить за квартиру, например – семейные обстоятельства или сокращение с работы, да мало ли что.

В любом случае, нужно решать вопрос с жилплощадью, снимать с себя обязательства платежей, и тут возникает справедливый вопрос – а можно ли ее продать? В нашем мире нет ничего невозможного, однако столкнетесь со многими трудностями …

НА стадии оформления документов во многих финансовых организациях, нам подчеркивают — что финансовые обязательства по ипотеке должны нести только вы – заемщик и просто продать такой заемный продукт у вас не получится! В этом есть доля истины, однако существует ряд лазеек, как чисто логических, так и чисто юридических, но про них чуть позже, для начала — давайте подумаем, что может нас подтолкнуть продать квартиру.

 

Причины продажи

Многие банки (финансовые учреждения) думают, что причинами продажи могут стать только мошеннические схемы – отмывание денег, обманы и т.д., это возможно и справедливо, ведь сейчас по стране просто уйма мошенников, черных риэлторов.

Но иногда такие квартиры продают по вполне человеческим причинам, как я уже указал выше:

1) Это развод, квартира оформлена на жену, а она в декрете с ребенком и просто не вытянет такой платеж.

2) Потеряли работу, и никак не можете найти, а платежи просто загоняют вас в долги. Особенно если недвижимость в Москве.

3) Заключение под стражу. Всякое бывает, тут как говориться – «от сумы и от тюрьмы не зарекайся», также платить не можете.

4) Смена места жительства – в смысле не другой район, а смена страны. Например — живете в России а уезжаете, скажем в Германию на ПМЖ, понятно что здесь вам ипотека уже не нужна.

Однако по статистике первым номером с большим отрывом от остальных идет развод, буквально 70 – 75% продаж идут по это причине – распадаются семьи.

Тянуть с платежами я вам не советую, потому как уже после трех месяцев неуплат пойдут серьезные пени. Вам стоит обратиться в финансовое учреждение, и написать заявление, в которой стоит объяснить ситуацию.

Также стоит указать, что вы хотите продать квартиру и вернуть часть средств, которые уже были погашены – так поступают 90% заемщиков, как правило, покупают новые квартиры или жилплощадь но с меньшей квадратурой. Например, у вас была «трешка», можно купить «двушку» или «однушку», для молодых мам которые остались с детьми на руках, это спасение. Уходит бремя ипотеки, да и жилплощадь, хоть какая-то остается.

 

Какие есть ограничения от банков?

По закону банк (финансовая организация) не могут вам запретить продавать ипотечную квартиру.

То есть продать вы ее можете! Также им не выгодно, если вы не будете платить, они не будут получать свои же деньги, которые они вложили, а также проценты сверху.

Поэтому если вы задумали продать квартиру, то банк после вашего заявления все же пойдет вам на встречу. Также он заморозит проценты, может и платежи на время продажи.

Если хотите то некоторые структуры, могут даже передать ипотечное кредитование, то есть покупатель отдает вам часть денег, которое уже вы погасили, на него переоформляют кредитное обязательство, и он платит дальше за вас! Правда вам стоит переоформить собственность на нового покупателя в департаменте недвижимости.

Однако первая трудность, это тщательное рассмотрение нового покупателя. Кредитная организация будет долго и очень пристально рассматривать их, что говорится «под лупой». Ведь им нужно убедиться, что новый приобретатель платежеспособен и может потянуть ипотеку.

Многие заемщики не хотят просто продать квартиру, они хотят ее обменять на меньшей площади, однако банк на такое не пойдет, вам нужно самостоятельно продать жилплощадь и после этого оформить новую покупку.

 

Каким способом можно продать квартиру?

Их не много, если сейчас сказать на «вскидку», то не более четырех. Первые это решение передачи ипотечного кредитования новому заемщику, последние это прямая продажа и гашение уже живыми деньгами. Однако все подробнее:

  • Перекредитование. Этот способ работает только тогда, когда у вас осталась небольшая сумма за ипотеку. Скажем до 500 000 рублей. Просто берем потребительский платеж и гасим ипотечный, таким образом — мы становимся, единим владельцем, с нас снимают обременение банка и мы вправе делать все что хотим, можем продавать или менять. Почему всего 500 тысяч рублей? Да просто потому что больше потреб, могут не одобрить!
  • Расчет живыми деньгами. Для вас это самый простой метод, а вот для покупателя немного сложный.

Итак – продавец и будущий покупатель решают продать – купить такую ипотечную квартиру.

Первое что они должны сделать, так это оформить свои отношения у нотариуса, а именно – покупатель должен внести продавцу первый оговоренный сторонами платеж (будет считаться авансом).

Далее будущий владелец идет в банк и погашает всю оставшуюся сумму ипотеки, на что банк дает справку, что он претензий не имеет, квартира переходит полностью в собственность заемщика. После новый владелец, отдает старому разницу (та сумма, которая уже была погашена).

Затем они едут в департамент недвижимости и переоформляют документы на собственность на нового владельца, а также снимают ипотечное обременение, по справке от банка. Вот и все. Таким образом — у вас остается разница на руках, а новый владелец, пользуется квартирой.

  • При помощи банковского счета. Для покупателя это наиболее правильный и выгодный способ, тут можно избежать мошенничества. Итак – покупатель открывает два счета в банке, один это часть уже погашенных денег, которые пойдут старому владельцу. Вторая это часть для погашения банку. У нотариуса эти части передаются тем лицам – организациям, которым они назначаются. Таким образом, банк получает оставшуюся сумму и также дает справку о снятии претензий, а старый владелец получает сумму, которую он платил. Затем также едем в департамент недвижимости – снимаем ограничение с квартиры и переоформляем на нового владельца.
  • Переоформление самой ипотеки. Такое используется редко, но возможно! Как я уже писал выше, вы просто передаете свой не загашенный ипотечный кредит, новому собственнику. А он отдает вам сумму, которую уже загашена вами. Для этого заполняются специальные формы в самом банке, ипотека переоформляется на нового собственника (если он подходит), также переоформляется и право собственности, и залог. Вы просто получаете деньги либо в банке, но желательно у нотариуса. Теперь за вас будет платить новый собственник, с вас обязательство сняли.

 

Продажа ипотечной строящейся квартиры

Тут еще все более сложно.

Во-первых, вы можете быть еще не в собственности, а в долевом участии, то есть вы имеете часть большого дома.

Во-вторых, мало кто захочет покупать «недострой», пусть даже от серьезного застройщика.

В-третьих, банк продать такую квартиру сможет только с переведением ипотеки на другое лицо, будете искать долго.

Если честно, то вам стоит поступить так:

  • Пишем заявление в банк, о приостановке платежей (и начислению процентов) пока здание не достроится.
  • После того как дом построен, оформляем на себя с обременением.
  • Далее просто продаем, по нашей верхней инструкции. Иначе будет сложно!

 

Как определить цену квартиры?

Зачастую заемщик хочет продать подороже — чтобы получить больше денег. А банк хочет продать быстрее — то есть дешевле и покрыть свои затраты. Поэтому зачастую возникает конфликт, однако чтобы вам не попасть впросак, нужно правильно и самое главное адекватно оценить квартиру! Ведь если вы будете долго «ломаться», то банк все равно заберет свое. Так что поступаем с умом.

Вам как заемщику нужно будет заказать оценку рыночной стоимости квартиры на данный момент, причем учитываются все и вся.

Начиная от этажа (первый или последующие), парковкой, местом расположения в городе (центр или окраина), ремонтом, встроенной мебелью и т.д., пунктов может быть до пятидесяти.

После этого вы будете реально знать, сколько стоит ваша квартира, причем такая оценка будет официальным документом и банку. Уже отталкивайтесь именно от нее!

 

Видео версия статьи

Источник

Источник: https://kvartira.mirtesen.ru/blog/43307761167/Mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru.-Naprimer-pri-razvode-i-ku

Переоформление ипотеки при разводе супругов – как оформить на одного

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе

Почти каждая семейная пара, решившая расторгнуть брачные узы, сталкивается с вопросом раздела имущества. Переоформление ипотеки при разводе – один из самых сложных процессов при дележке совместно нажитого. Мы собрали самые важные сведения о распределении долговых обязательств супругов и особенностях документального оформления этого процесса.

Что подлежит разделу при разводе

В Семейном кодексе России, как и в Гражданском, сказано, что все приобретенное в период брака – общее, то есть в равной степени принадлежит каждому из супругов. Многие споры на этой почве возникают в силу разного дохода каждого члена семьи. Даже если работал только один супруг, все имущество будет разделено пополам.

Не подлежат делению вещи личного характера, то, что было получено в наследство или куплено до официального оформления семейных уз. Суду необходимо предоставить веские (документальные) аргументы, подтверждающие право на собственность только одного супруга.

Разделению подлежат и долговые обязательства. Если до развода кредит не был погашен, остаток будет разделен поровну между членами бывшей семьи. Многие заблуждаются, полагая, что ипотеку должен выплачивать после развода только заемщик – тот супруг, на чье имя оформлен займ. Но муж и жена в равной степени ответственны за погашение долга перед банком.

Раздел ипотечной недвижимости

Многие семейные пары оформляют кредит на недвижимость для улучшения условий проживания. В среднем, ипотеку берут на 10 лет, но из статистики видно, что больше половины разводов происходит в первые 5 лет супружеской жизни.

При оформлении ипотечного кредита на квартиру или дом второй супруг автоматически становится созаемщиком. Это условие есть в кредитных договорах практически всех банков. Таким образом, кредитор имеет гарантию, что займ будет выплачен в срок.

Если супруг перестанет вносить обязательные платежи, банку можно будет обратиться за уплатой к жене.

Чтобы разделить квартиру в ипотеке поровну между супругом и супругой, если у них нет детей, и это не единственное место проживания, можно прибегнуть к одному из вариантов:

  • Переоформить ипотечную квартиру на одного из супругов. При мировом соглашении, кредитные средства продолжают выплачиваться поровну каждым. В таком случае сам кредитный договор в переоформлении не нуждается. Главным условием является составление соглашения супругов на равную выплату. После полного погашения ипотеки бывшие партнеры должны совместно решить дальнейшие действия с квартирой. Они могут продать ее и поделить вырученные средства пополам, либо оставить ее и оформить право на равную часть каждому.
  • Переоформление ипотеки при разводе на одного заемщика – это возможно в том случае, если второй супруг отказывается от своей части ипотечного жилья. Сделать это он может, отказавшись от денежной компенсации за свою половину, а может и потребовать полагающуюся ему сумму. Отказ необходимо письменно оформить и заверить у нотариуса. К данному варианту прибегают те, у кого есть своя квартира и нет никаких жилищных проблем. Банк может согласиться на такое переоформление в случае, если второй заемщик предоставит сведения о своей платежеспособности;
  • Досрочное погашение ипотеки – быстрое решение проблемы раздела общего имущества. Если у пары есть достаточное количество денег для полного погашения ипотечной задолженности, или остаток взноса небольшой, то стоит это сделать до начала бракоразводного процесса. После развода супруги смогут без проблем продать квартиру и поделить поровну деньги, или остаться совладельцами с равными частями недвижимости;
  • Когда супругам не подходит ни один из трех указанных выше вариантов, они могут продать квартиру. Из полученных денег можно погасить задолженность перед банком, остаток разделить между собой. Такая процедура невозможна без ведома и согласия кредитора (банка), так как квартира является залоговым имуществом. В банке могут и не дать согласие на продажу, так как это им невыгодно, ведь в результате такой сделки и досрочного погашения кредита они теряют проценты.

Читайте так же:  Как делится земельный участок при разводе

Любое действие с ипотечной недвижимостью необходимо согласовывать с банком, в противном случае сделка будет считаться недействительной.

Переоформление ипотеки с неравной долей

Переоформление ипотеки при разводе супругов может усложниться притязанием одного на большую часть недвижимости. Чтобы получить при разделе квартиры больше, чем положенная половина, супруг должен доказать свое вложение в недвижимость:

  1. предоставить документы, подтверждающие внесение им первоначального взноса из собственных средств;
  2. в случае досрочного погашения ипотеки из личных денежных активов, что были у супруга до женитьбы, также необходимы документальные подтверждения такого платежа;
  3. предоставить чек/счет/документ-подтверждение, если большую часть кредита оплатили родственники супруга.

Чтобы переоформить ипотеку после развода супругов на одного из них с большей частью имущества, можно прийти к взаимному соглашению и составить его письменно с заверением у нотариуса. Когда мирно решить раздел не выходит, то суд рассматривает притязания супруга и его доказательства.

По решению суда, один член семьи получит большую часть жилья, поэтому на него банком будет переоформлен остаток задолженности. Владелец большей половины обязан выплатить половину уже внесенной суммы кредита второму супругу.

Эта выплата обязательна, так как данная часть ипотеки была выплачена во время совместной семейной жизни.

Есть вариант, когда банк может оформить на каждого бывшего мужа и жену по отдельному кредиту, разделив их в соответствии с решением суда о доле каждого. Но кредиторы неохотно идут на такое соглашение, поскольку это усложняет погашение займа, и в случае просрочки, им придется решать проблему с каждым по отдельности, а не с одним заемщиком.

Раздел ипотечной квартиры при наличии детей

Рассмотрим, можно ли переоформить ипотеку при разводе с несовершеннолетними детьми. У такого варианта есть несколько нюансов. Так как чаше всего дети после развода супругов остаются с матерью, то при разделе могут возникнуть такие ситуации:

  • если ребенок прописан в квартире, что куплена в кредит, при продаже этой недвижимости его необходимо будет выписать;
  • при разделе квартиры родителю, с кем остается малыш, суд может передать большую часть жилья. Ипотечный взнос также будет больше, чем у супруга без ребенка;
  • если мама с ребенком не в силах выплачивать положенную долю ипотеки, по решению суда эту сумму могут снизить, а остаток возложить на отца;
  • в случае, когда жилплощадь оформлена только на мужа, бывшая жена имеет право претендовать на ту часть недвижимости, что полагается их несовершеннолетним детям. Это возможно при условии, что дети остаются с мамой, и у них нет другой жилплощади;
  • если у детей есть своя доля в ипотечной квартире, то ее приплюсуют к части того родителя, на ком лежит их опека.

Читайте так же:  Как делится долг при разводе супругов

Переоформление кредита на жену

Рассмотрим, как правильно переоформить ипотеку при разводе на жену. Для этого стоит брать во внимание, был ли использован материнский капитал в оплате кредита. Это важно, поскольку денежный капитал для матерей выдает государство.

В недвижимости должна быть доля на малыша, за которого был выплачен материнский капитал. Его часть присоединяется к доле родителя-опекуна, но взносы по ипотеке будут поделены поровну между бывшими супругами.

После расторжения брака мама чада может использовать государственную денежную помощь на рождение ребенка для покрытия всей задолженности, что была распределена ей. В таком случае она не имеет права проводить какие-либо манипуляции со своей долей и с частью жилья ребенка до его 18 лет.

Если при разводе родители еще не узаконили часть недвижимости за ребенком, суд обязывает их это сделать после погашения кредита.

Родители не имеют законного права на продажу ипотечной квартиры и раздел вырученной суммы между собой, если в выплате были деньги из материнского капитала.

Недействительной делает такую сделку закон – ребенок не может быть без своего жилья.

В случае, если о факте продажи станет известно представителям власти, родителям придется возместить стране полную сумму социальной выплаты на ребенка, вне зависимости от того, какую часть из нее они потратили на ипотеку.

Выводы

Расторжение брака не снимает долговые обязательства перед кредитором с одного супруга, так как по закону между супругами делится не только совместное имущество, но и ипотечная задолженность. Чтобы облегчить раздел кредита, стоит прийти к мирному решению о доле выплат каждого.

Облегчит деление недвижимости, что взята в ипотеку и еще выплачивается, наличие брачного договора. В нем изначально прописываются пункты, касательно возможного раздела ипотечного имущества с указанием доли выплат мужа и жены.

Читайте так же:  Как проходит развод, если есть совместное имущество

При переоформлении недвижимости в семье с детьми стоит учитывать их долю и платежеспособность родителя-опекуна. Индивидуальные ситуации всегда рассматриваются судом.

Вам также может понравиться

Источник: https://prorazvod.com/mozhno-li-pri-razvode-pereoformit-ipoteku/

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор.

Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог.

Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства.

А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е.

ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-ipotechnoj-kvartire.html

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2021 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела.

Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы.

Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению.

Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета.

При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно.

Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями.

Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Итоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.