Обременение в пользу продавца квартиры

Содержание

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца: риски, как составить договор

Обременение в пользу продавца квартиры

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Обременение в пользу продавца квартиры

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Как заключить договор купли-продажи квартиры с обременением

Обременение в пользу продавца квартиры

Условия договора купли-продажи квартиры определяются его сторонами. Среди них могут быть разнообразные обременения – начиная от ипотеки (залога) и заканчивая постоянным проживанием определенных в договоре лиц. Поскольку любые подобные обременения влияют на цену договора и желание покупателя приобретать данную квартиру, они должны быть прямо упомянуты в договоре.

Условия продажи квартиры с обременением

Все возможные обременения недвижимости можно разделить на две категории:

  • Технические, относящиеся к характеристикам недвижимого имущества, и
  • Юридические, касающиеся права собственности или прав третьих лиц на него.

В ряде случаев установленные обременения препятствуют совершению сделок с квартирой. К примеру, судебный запрет на распоряжение имуществом означает, что Росреестр не проведет регистрацию перехода права собственности к покупателю. Поэтому перед заключением договора купли-продажи недвижимости важно тщательно проверить приобретаемый объект с привлечением профессионального юриста.

Такое согласие необходимо оформить до заключения договора купли-продажи или непосредственно после его заключения (если это допускается по условиям договора) но до регистрации перехода права собственности.

Образец договора

Ниже приводится образец договора купли-продажи квартиры с обременением. Описание обременения указывается в пункте 1.3 образца. Его необходимо указать с максимально возможной точностью.

Если речь идет об ипотеке, указываются реквизиты регистрационной записи об обременении и договора об ипотеке, а также лицо, в чью пользу оно установлено.

Такой же подход необходимо применять и в случае, если на недвижимость установлены другие обременения.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2  Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 В отношении Квартиры установлены следующие обременения права собственности Продавца на нее ______________, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (Приложение 1).

1.4. Продавец подтверждает, что перечисленные в п. 1.3. обременения не препятствуют заключению настоящего Договора (вариант: согласие залогодержателя на заключение настоящего Договора получено).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Стороны подтверждают, что цена Квартиры определена с учетом установленных в отношении нее обременений, перечисленных в пункте 1.3.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает сумму, указанную в п. 2.3 Договора в следующем порядке: денежные средства в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк.

3.2 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк оригинала выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

  1. Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру в день подписания настоящего Договора, но не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора.

5.2 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

5.3 С момента подписания Акта приема-передачи Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

6 Прочие обязательства Продавца

6.1 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи в соответствии с разделом 5 настоящего Договора.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Форма акта приема-передачи

Как указать на обременение в договоре

Существующие обременения и порядок работы с ними должны быть отражены в тексте договора купли-продажи. В зависимости от ситуации, в отношении одной квартиры могут существовать различные виды обременений, .

Ипотека

Наиболее распространенным обременением в договоре купли-продажи квартиры является ипотека. Необходимость продать квартиру с неснятым залогом может возникать по целому ряду причин – от желания улучшить жилищные условия до невозможности вносить ипотечные платежи.

Право проживания

Помимо материальных обременений, в отношении жилой недвижимости могут существовать и ограничения иного порядка, в виде прав третьих лиц на пользование данным имуществом. В ряде случаев право пользования жилым помещением и проживания в нем сохраняется, несмотря на смену собственников:

  • При отказе от приватизации;
  • При заключении договора найма;
  • В иных случаях, предусмотренных законом.

Подобные обременения также должны быть отражены в договоре купли-продажи квартиры.

Другие обременения

Приведенные выше примеры наиболее частых обременений жилой недвижимости не являются единственно возможными. В случае выявления других прав на квартиру необходимо выяснить, препятствуют ли они заключению договора купли-продажи.

Если таких препятствий нет или они могут быть разрешены путем получения согласия от третьих лиц, это необходимо указать в тексте соглашения. Если же наличие обременений делает переход права собственности на квартиру затруднительным, от сделки лучше отказаться.

Предварительный договор

Условием вступления покупателя в сделку может быть снятие установленных в отношении квартиры обременений. В этом случае сторонам имеет смысл подписать предварительный договор купли-продажи квартиры в подтверждение серьезности намерений.

На основании предварительного договора стороны обязуются в будущем подписать основной договор, по которому будет передаваться недвижимость.

В предварительном договоре необходимо согласовать все существенные условия будущей сделки, а именно описание передаваемой квартиры и ее цену.

По желанию стороны могут определить также и другие условия, назвав их существенными (то есть условиями, без согласования которых соглашение не будет считаться заключенным).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном. Этот срок необходимо определить на основе реалистичной оценки времени, необходимого для снятия обременений с квартиры.

Снятие обременений

Если установленные обременения были сняты к моменту заключения основного соглашения, описывать их в тексте нет необходимости.

Вместо этого покупатель может потребовать включения в текст соглашения гарантии продавца о том, что отсутствуют какие-либо обременения, установленные в отношении квартиры. Примерный текст подобного заверения приведен ниже:

Заключение договора купли-продажи квартиры с обременением и проверка подобного объекта имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать. Поэтому перед заключением подобной сделки необходимо проконсультироваться с юристом. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Обременение в пользу продавца квартиры

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца применяется в повседневной практике для того, чтобы выполнить обязательство. Такое обременение в большинстве случаев действует до того момента, как произойдет оплата всей стоимость за продаваемое жилье.

В данной статье будет рассмотрены возможные риски и юридическая практика оформления таких обременений.

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре.

К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов.

Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:

  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора.

Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение. В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору.

  Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

ВНИМАНИЕ !!! Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон.

В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр.

  При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:

  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается.

После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ !!! До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру – обременение будет действовать.

После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии.

Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

“Подводные камни”

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления.

В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки.

При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Оформление договора

Большинство юристов дают различные рекомендации о том, как составить договор. Но правильными из них будут те, что основаны на нормативных актах действующего законодательства. К таким относится Гражданский кодекс. В статье 339 части 3 главы 23 этого документа подробно описаны условия и форма, в которой должен быть составлен договор.

ВАЖНО !!! Обязательным требованием является письменная форма. В интернете существует огромное множество образцов договоров, которые необходимо проверить на соответствие нормам ГКРФ и заполнить, используя необходимые документы. Для полной уверенности в том, что договор будет составлен правильно, рекомендуется обратиться за юридической помощью.

Для регистрации договора с обременением обязательно наличие следующих документов:

  • Заявление от участников договора о переходе права;
  • ДКП который необходимо составить с соблюдением всех требований;
  • Паспорта на жилье (Технический и кадастровые);
  • Если участник сделки не собственник или не лично покупатель, то необходима доверенность, подтвержденная нотариально;
  • Если в сделки присутствует малолетние, то требуется разрешение опеки;
  • Приобретенное жилье в браке при продаже требует разрешение от обоих супругов;
  • Справка, в которой указано количество проживаемых лиц;

Орган, в котором проходит регистрация, имеет право запросить и дополнительные документы, не указанные выше. Чтобы быть уверенным в наличии всех необходимых документов, следует обратиться в Россреестр, в котором будет проходить процедура регистрации и запросить перечень требуемых документов.

Договор с включенным в него обременением имеет некоторые преимущества, среди которых можно выделить:

  1. Защита всех прав продавца, что выражается в его возможности в случае неоплаты покупателем оставить квартиру у себя или продать ее другим лицам.

  2. Возможность отложить оплату или произвести ее в рассрочку.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца хорошее решение, которое обезопасит участников договора от потери имущества и неполучение приобретенного жилья.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavtsa

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец

Обременение в пользу продавца квартиры

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  • информация о сторонах сделки;
  • наименование предмета сделки, детальное описание;
  • цена договора;
  • наименование предмета сделки;
  • момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  • подписи сторон;
  • дата подписания договора;
  • иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca-obrazec.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.