Опасно ли покупать квартиру по переуступке

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Опасно ли покупать квартиру по переуступке

Одним из способов, при помощи которых можно приобрести жилую недвижимость в возводимом доме, является договор переуступки прав на неё. Тем, кто не интересовался этой темой, может быть не совсем понятно, что это такое и в чём состоит отличие данного договора от других способов покупки квартир в строящихся домах.

Данный договор имеет основное отличие от других, которое состоит в том, что если в качестве покупателя, как и в подавляющем большинстве других случаев, выступают обычные люди, то продавцом является не юрлицо, то есть компания-застройщик, а такое же физическое лицо.

Как это происходит в реальной жизни? Предположим, один человек заключил договор долевого участия и, согласно этому документу, он приобретает права на квартиру в строящемся доме. Вся процедура выполнена в соответствии с требованиями законодательства (заключение договора, регистрация этого договора в отделениях Росреестра и так далее).

Являясь фактическим владельцем квартиры, он вправе распоряжаться ею, несмотря на то, что объект не считается завершённым. Законодательство допускает продажу квартиры, приобретённой у застройщика неограниченное количество раз, до того момента, как здание будет принято в эксплуатацию.

То есть, один и тот же объект может быть продан несколько раз. Любая последующая продажа квартиры требует обязательного внесения изменений в договор долевого участия в части, касающейся наименования покупателя.

Именно то, что фактически каждая продажа объекта недвижимости означает переход прав на него к другому человеку и дало название всей процедуре.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз напоминает, что приобретение квартиры подобным способом допустимо только до того момента, как дом не будет сдан в постоянное использование. После подписания специальной комиссией всего пакета документов на дом купить квартиру можно будет, только с помощью других способов.

Теоретически неограниченное количество переходов права владения объектом недвижимости несёт в себе значительные риски для покупателя. Для того чтобы максимально обезопасить себя при приобретении квартиры этим способом следует внимательно изучить всю документацию, относящуюся к данному объекту и всему, что с ним связано.

1. Зарегистрированный в отделении Росреестра договор о долевом участии с первым владельцем квартиры. Этот договор должен содержать все те изменения, которые происходили с квартирой и обязательно быть у последнего хозяина.

2. Все договора, оговаривающие переуступку прав, которые заключались в отношении объекта. Эти договора необходимы для того чтобы вся последовательность смены хозяев была прозрачна и могла легко быть отслежена.

3. Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру.

Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее.

Покупателю будет нелишним навести справки в компании-застройщике, на предмет того, нет ли задолженностей по оплате квартиры.

При частой смене хозяев и большом количестве договоров переуступки прав наличие неоплаченной или просроченной задолженности может легко быть незамеченным. В будущем этот фактор может стать причиной подачи судебных исков компанией-застройщиком и даже потерей объекта недвижимости.

4. Одобрение со стороны компании-застройщика на осуществление сделки. Однозначного требования по наличию этого документа законодательство не содержит, но чаще всего в договоре с компанией пункт о том, что все действия по переуступке права должны сопровождаться получением от неё согласия на это, имеется. Поэтому, чтобы не допускать нарушения договора следует получить одобрение на сделку.

5. Если продавец имеет супруга, то необходимо нотариально подтверждённое согласие от него на совершение сделки. Если квартира в своё время приобреталась в долевую собственность на несколько хозяев, то это должно быть отображено в договоре, и каждый из этих хозяев должен указываться в качестве продавца.

К числу прочих потенциальных рисков при покупке квартир по договору переуступки прав можно отнести следующие.

1. Возможные проблемы у компании-застройщика, которые стали причиной продажи квартиры прежним владельцем. Перед заключением сделки следует внимательно изучить всю информацию, касающуюся компании-застройщика. Приобретение квартир у компаний, находящихся на стадии банкротства или имеющих серьёзные финансовые проблемы, может серьёзно усложнить сделку.

2. Если после продавца остался непогашенный долг следует обязательно отобразить это в договоре и согласовать способы его погашения с компанией-застройщиком.

3. Одним из самых серьёзных рисков при переуступке прав на квартиру являются «двойные» продажи. Чтобы обезопасить себя от этого не стоит производить оплату до регистрации договора в отделениях Росреестра.

Чаще всего, покупатель недвижимости при использовании этого способа имеет возможность сэкономить. Но чтобы не стать жертвой мошенников или не попасть в сложную материальную ситуацию следует внимательно отнестись ко всем деталям сделки. При возникновении любых затруднений лучше обратиться к помощи опытных юристов.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-sdannom-dome

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

Опасно ли покупать квартиру по переуступке

Купить квартиру – это вам не сосиски сварить. Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег.

Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке. Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – «ипотечные каникулы» на определенный срок.

А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования. Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.

Что не так с этой схемой?

Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию. Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Зачем продавцу избавляться от своей новой квартиры?

Обычно варианта здесь два.

1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше.

2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем.

Чем рискует покупатель квартиры по переуступке?

Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры). Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись. Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить.

Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру без отделки и с отделкой, чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке. Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (ЗОСК), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании. Покупали сами у себя, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам.

Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?.. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало. Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы.

2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком.

Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина. Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас.

К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.

3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации. Законом это допускается.

Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.

4. Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке. Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину.

Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.

5. Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью.

Мораль сей басни такова: перед покупкой квартиры по договору переуступки обязательно должна проводиться юридическая проверка.

Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры. Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов.

Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroy-spb.ru/ostorojno-moshenniki-kak-obmanyvaiut-pokupatelei-po-dogovoru-pereustupki-5d4c0010dfdd2500ad98f8f9

Квартиры по переуступке: сколько можно сэкономить и когда безопасно покупать?

Опасно ли покупать квартиру по переуступке

Novostroy.ru: Что такое переуступка прав требования на строящуюся квартиру? 

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче.

При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу. Это может происходить по разным причинам: меняются семейные обстоятельства или человек желает получить выгоду на разнице в цене.

Таким образом, объект еще не находится в собственности у покупателя, и он переуступает права требования. По сути объекта как такого еще нет, он лишь предполагается. Поэтому это и называют уступкой прав требования – права требования одного лица передаются другому лицу.

В дальнейшем второе лицо уже имеет право требовать этот объект у застройщика.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне.

Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним. Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях.

Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Novostroy.ru: На каком этапе готовности новостройки безопаснее и выгоднее всего покупать квартиру по переуступке?

Е.С.: Безопаснее всего покупать квартиру по переуступке, когда дом готов уже на 50-70%. Во-первых, в данном случае дом уже получает аккредитацию и может выступать для работы с государственными сертификатами по субсидиям и т.д.

А во-вторых, 70 % готовности дома означает, что, как правило, все сети в доме уже готовы. Но на стадии котлована переуступка будет более выгодна экономически, так как чем ближе к сдаче дома, тем выше будет ценник.

Поскольку, покупая квартиру на нулевом этапе строительства и продавая на более высоком, продавец хочет, прежде всего, заработать.

Антон Архипов, руководитель отдела продаж Euroinvest Development: Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.

Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН: Как правило, квартиры по уступке продаются на 5% дешевле объема застройщика. Возможна и обратная ситуация, когда у застройщика нет аналогичных квартир. Например, однокомнатные квартиры с эркером и окнами на парк проданы. Здесь переуступка будет выставляться выше средней стоимости застройщика.

Т.П.: Еще 3-4 года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые «вкладывались» на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодня сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья – явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплату взносов, если есть задолженность, и принятие квартиры по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Novostroy.ru: Сколько реально может сэкономить покупатель квартиры по переуступке и сможет ли вообще?

Вадим Черданцев, независимый эксперт: Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных – за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика.

Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.

У застройщика рост цен регулируется маркетинговым планом, который предполагает плановое повышение цены за период строительства, например, каждый месяц рост на 5 тысяч.

В отличие от застройщика, чья ценовая политика менее гибкая, частный продавец может продать объект за меньшую цену и с торгом. Выгода для покупателя заключается в разнице цены на строящуюся квартиру от застройщика и частного продавца по переуступке в этом же комплексе.

А.А.: Переуступка недвижимости происходит по разным причинам и обстоятельствам.

Например, клиент купил квартиру для последующего проживания, но в связи с переездом в другой город она ему уже не нужна, он торопится с продажей и сильно дисконтирует цену.

Для нового владельца это выгодное предложение. Но если изначально квартира приобреталась как инвестиция, то на большую скидку можно не рассчитывать.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Как правило, физические лица по переуступке продают объекты на 10-15% дешевле, чем такие же объекты продает застройщик.

Novostroy.ru: Как покупатель квартиры по переуступке может проверить юридическую чистоту такой сделки? В каких случаях такие сделки могут признать незаконными?

Т.П.: Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье.

Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта, на сайте или в офисе девелопера.

Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Так, проблемы могут крыться в качестве приобретаемого жилья. Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет не лишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ. Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов.

В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец.

Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

А.А.: Проверить юридическую чистоту сделки можно через застройщика – запросить уведомление о том, что квартира не находится в залоге и не переуступалась; через Росреестр и УФРС – получить данные, которые содержат историю конкретной квартиры. Если УФРС одобрил цессию, если договор был оформлен и зарегистрирован, право требования перешло – все незаконные варианты исключены.

Novostroy.ru: Какое участие в сделке должен и может принимать застройщик?

Т.П.: Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

С.К.: Застройщик является третьей стороной и непосредственно участвует в сделке. Иногда они сами (исключительно через свои отделы продаж) оформляют переуступки.

Как правило, застройщики не очень приветствуют переуступки и часто берут за согласие штраф с цедента (как правило, указывается, что это комиссия, за проверку и подготовку документов), также требуют погасить все существующие задолженности перед застройщиком (перед управляющей компанией, если дом уже сдан в эксплуатацию).

Эти требования в настоящий момент не регламентируются законодательством, следовательно, могут быть исполнены или опротестованы через суд.

Дополнительной сложностью может быть и непогашенная ипотека на строящийся объект, но в целом, это вполне обычная сделка и грамотные профессионалы справляются с ней достаточно легко.

Novostroy.ru: Правомерно ли требование со стороны застройщика об оплате комиссий или переуступке квартиры через отдел продаж самого застройщика?

В.Ч.: В теории при выплате полной цены договора застройщик не может навязывать платные услуги по совершению переуступки только через него. Многое зависит от конкретных формулировок в тексте, поэтому лучше проконсультироваться с опытным юристом или риэлтором. В большинстве случаев проще выплатить «отступные» и не тратить деньги на споры и судебные тяжбы.

Novostroy.ru: Какие ещё требования со стороны застройщика в подобных сделках Вы встречали в своей практике и насколько они законны?

В.Ч.: В основном требования застройщиков связаны с желанием ограничить конкуренцию для своих отделов продаж со стороны частных лиц и инвесторов. Другие требования не приходят в голову.

А.А.: Застройщики могут насильно навязывать свои условия в договор, такое тоже бывает. Особенно когда компания находится в тяжелом финансовом положении. Могут быть предложены допуслуги, не имеющие отношения к предыдущим договоренностям, изменены условия оплаты, навязана отделка, перенесен срок передачи и так далее.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kvartiry-po-pereustupke-skolko-mozhno-sekonomit-i-kogda-bezopasno-pokupat/

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Опасно ли покупать квартиру по переуступке

Часто квартиры раскупают на этапе начала строительства дома. Часть из них потом продают по переуступке. Провести такую сделку можно до сдачи дома. В чём особенность переуступки и как получить ипотеку в таком случае, расскажем далее.

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

  • паспорт;
  • документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
  • ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
  • действующее разрешение на строительство;
  • разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
  • согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

  • цена ниже, есть акции и скидки;
  • уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
  • полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

  • «долгострой» или «недострой»;
  • банкротство застройщика;
  • «серые» схемы продажи;
  • уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования.

Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты.

Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить.

Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров.

В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке.

К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку.

В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

Вероятность неблагоприятного исхода сделки можно снизить, если проверить репутацию инвестора перед покупкой жилья.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.

С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям.

Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов.

Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Обратите внимание: при покупке квартиры в ипотеку по договору цессии может потребоваться больше сбережений.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки.

Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация).

Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре.

Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб.

Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_pokupka_kvartiry_v_ipoteku_po_pereustupke_nyuansy_i_riski

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.