Покупка квартиры вторичка пошаговая инструкция 2021

Содержание

«Вторичка»

Покупка квартиры вторичка пошаговая инструкция 2021

Последнее обновление: 22.10.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Главные преимущества «вторички» – это возможность воочию осмотреть и оценить квартиру, а также возможность сразу (по факту оплаты) получить право собственности на нее.

Безусловно, мы будем чувствовать себя спокойнее, если сразу видим то, что мы покупаем, видим насколько это соответствует нашим ожиданиям, видим рядом с кем нам придется жить, видим окружающую инфраструктуру. И, конечно, видим все необходимые правоустанавливающие документы сразу, до сделки, а не после нее (как на первичном рынке).

Но за все эти удобства приходится платить: в итоге мы сталкиваемся с большим количеством вопросов, и принимаем на себя большее количество рисков, которые сопровождают сделки вторичного рынка жилья.

Риски «вторички» относятся, в основном, к юридическим рискам. Т.е. связанным с правами (получением, утратой, ограничением и т.п.) на квартиру. Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке».

Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры). А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке).

Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. СПЕЦРАЗДЕЛ.

Кроме того, физлица на «вторичке» имеют помимо прав собственности еще и права пользования на квартиру (на «первичке» права пользования не фигурируют), и этот факт добавляет еще одну группу рисков для вторичного рынка.

Эти права пользования, чаще всего, не зависят от наличия прав собственности у проживающего в квартире человека, и являются для собственника обременением его собственных прав.

Другими словами, такой пользователь может законно проживать в квартире по целому ряду оснований, даже если собственнику (в том числе Покупателю) это не нравится.

Все это создает гораздо большее количество причин для возникновения различных прав и возможных правопритязаний на квартиру со стороны физлиц, а значит – увеличивает количество потенциальных рисков «вторички» по сравнению с «первичкой».

Но зная эти риски, и понимая, как от них защищаться, мы вполне можем свести потенциальную опасность к минимуму, точно так же, как это делают профессиональные риэлторы.

В этом нам поможет ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (алгоритм действий) и в отдельных, указанных ниже случаях — дополнительная консультация юриста.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е.

компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к.

их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо.

Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу.

Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец.

Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все “за” и “против”, мы уверенно шагнули в сторону “вторички”. Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/

Покупка квартиры на вторичном рынке — как проверить чистоту сделки

Покупка квартиры вторичка пошаговая инструкция 2021

8 января 2021, в 20:52

Приобрести жилье и не наделать глупостей – это мастерство. При низких финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичку. Как купить вторичное жилье – минимизировать риски и проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупке на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичка это огромный массив предложений. Она не хуже новых квартир, а порой лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество45 тысяч42 486 т.р47 тысяч
Среднее49 359 т.р48 159 т.р51 157 т.р
Улучшенной планировки59 051 т.р57 673 т.р59 248 т.р
Элит класса75 200 т.р75 032 т.р78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. На качество жилья данный срок никак не влияет.

По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.

Покупают вторичку:

1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. Нужен анализ и планирование.

2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам

3. Ограниченный бюджет

4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства

Инструкция по покупке вторичного жилья

Первым делом покупатель решает  – перебирать варианты самостоятельно, рассматривать объявления, выезжать на адреса либо поручит монотонную деятельность агентству или риэлтору.

Что ждет при самостоятельном поиске:

• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;

• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

Договор с риэлтором, фирмой:

• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;

• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;

• контактировать со специалистом;

• доверять ему.

Прежде чем, обратиться к риэлтору, следует посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности.

Основные этапы

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору

4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры

5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения

6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков

7. Подготовка договора с проработкой всех пунктов

8. Расчеты и выполнение условий “продавец-покупатель”

9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ

10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

Лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Не учитываются особые условия – (зарплатный банк, работник бюджетной сферы и т.д) Без страхования жизни – ставка выше. Конкретные ставки под ваши условия уточняйте в банке. Газпромбанк – 7.5% ВТБ – 7.

4 % Металлинвест – 7.5 Открытие – 7.6% Росбанк – 8.39% ДОМ РФ – 8% Россельхоз – 8.5% Сбербанк – 8.5% Райффазен – 8.2 и выше Уралсиб – 8.59% ПСБ, Юникредит, Альфа – 8.

7-9%

Остальные банковские учреждения – проценты выше.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

На что обратить внимание при посещении помещения:

– двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)

– сырость и этажность

– теневая или солнечная сторона

– посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость

– посмотреть состояние труб и канализации

– поспрашивать про систему отопления в зимний период

– оценить перечень затрат на ремонт

Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.

Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:

  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:

1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)

3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов

4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю.

Продавец действует по доверенности

Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:

– данные паспорта прописаны верно

– присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки

– актуальный срок действия

– нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

Справка о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

Ставка по ипотеке на новостройку для нельготных категорий граждан пока на уровне 11-12 %. В любом случае покупка на вторичном рынке бывает выгоднее. Есть и предложение по госипотеке от 6.5%, до конца года действовать будет, а там может и продлят.

При приобретении квартиры покупатель может рассчитывать на 3 налоговых вычета. 1. Имущественный вычет – вернуть 13 % от суммы квартиры (не более 2 миллионов сумма на которую положен возврат) 2.

Для ипотечников можно вернуть 13 % от суммы заплаченных процентов. 3. Возврат страховых взносов (сумма небольшая, 13 % максимум от 120 т.р)
Получать вычету получится тем у кого официальные доходы, с которых платятся налоги.

Невыплаченная сумма переносится на следующий год до погашения.

При условии, что все пункты выполнены, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Порядок покупки квартиры в 2021 году

Покупка квартиры вторичка пошаговая инструкция 2021

Порядок покупки квартиры предполагает исполнение требования закона и обязательных процедур.Чтобы не допустить ошибок и финансовых потерь, а так же стресса при отказе в регистрации следуйте выверенному алгоритму действий, описанному в данной статье.

Статья обновлена 08.01.2021 г

Скачайте интеллект-карту с пошаговой инструкцией и сверяйте с ней свои действия.
Интеллект карта для покупателей  квартиры

Алгоритм покупки  квартиры (ПОШАГОВЫЙ)

Порядок покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю  необходимо:

  1. Приобрести( установить) право собственности
  2. Зарегистрировать переход права от продавца к покупателю
  3. Зарегистрировать право собственности за собой

Покупка квартиры документы и порядок сделки

Какими документами оформляется эти этапы сделки?

  1. Установление права на объект недвижимости оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи
    Заказать составление договора купли-продажи или получить консультацию от автора сайта можно здесь.
  2. Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр
  3. Регистрация права собственности на покупателя осуществляется на основании заявления об этом, с уплатой обязательной госпошлины 2000.0 рублей

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков оспоримой сделки.

Поэтому прежде оформляются предварительные договоренности. Причем письменными документами с  передачей задатка.

Но первым шагом для исключения финансовых потерь является получение достоверной информации о праве владения квартирой и отсутствии арестов и обременений.

Такая информация сейчас свободно предоставляется Росреестром и каждый может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН), заказав ее через интернет.

Государственная пошлина за электронную выписку — 250 рублей. Она придет к вам на почту , как правило в течении нескольких минут.
Посмотрите пример: Выписка из ЕГРН , чтобы понимать, какую информацию из нее вы сможете получить.
Прочтите полезную информацию: Что такое обременение квартиры

К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Свидетельство о государственной регистрации права отменили.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно тут  Это надежный сервис, интегрированный с ЕГРН.

Пошаговый план покупки квартиры на вторичном рынке

Получить интеллект-карту себе: Интеллект карта для покупателей квартиры на вторичном рынке

Порядок покупки квартиры за наличные

Интеллект-карта описывает покупку квартиры за счет собственных средств.

Конечно все эти ключевые моменты требуют дополнительных подробных разъяснений, которые вы можете получить в  рассылке от автора, в которую будете подписаны автоматически после приобретения 1 части пособия для покупателя:  «Хочу купить недвижимость. Что надо знать?»

Покупка квартиры в ипотеку

Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры.

Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле — Договора купли-продажи квартиры.

А Кредитный договор вам подготовят только, когда одобрят предмет залога, то есть квартиру.

Начните с пошаговой инструкции, в которой разъяснены ключевые моменты сделки.

Посмотрите пошаговую инструкцию  к сделке «Покупаем квартиру за счет кредитных средств банка»  и повторите порядок покупки квартиры, чтобы не допустить ошибок.

Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)

Чтобы вам не сбиться с пути, не совершить ошибок, не зайти в тупик, а выбрать магистральный путь — главную дорогу, используйте интеллект-карту.

Получить интеллект-карту: Интеллект карта для покупателей квартиры

Порядок покупки квартиры в новостройке

Под покупкой квартиры в новостройке часто понимают участие в долевом строительстве. Это неверное понимание. Купить квартиру, которой еще нет невозможно.

Оформить покупку договором купли-продажи можно  только в том случае, если объект недвижимости состоит на кадастровом учете и еа него оформлено право собственности на застройщика (или подрядчика строительных работ).

Покупка квартиры у юридического лица имеет свои особенности.  Но в общем и целом осуществляется по вышеуказанному алгоритму.
Прочтите статью: Покупка квартиры у юридического лица

Если вы «покупаете» квартиру на стадии строительства прочтите статью: Как купить долевку?

Всегда рада разъяснить. Автор

Порядок покупки квартиры в 2021 году

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/03/09/poryadok-pokupki-kvartiryi/

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры вторичка пошаговая инструкция 2021

Процесс покупки квартиры вторичного жилья – очень серьезное дело и любому человеку хочется, чтобы процедура приобретения прошла быстро, без проблем и без судебных разбирательств.

Однако на практике дела обстоят иначе. Сегодня покупатели недвижимости могут столкнуться с массой проблем и нюансов, связанных с покупкой жилья.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке в 2021 году, на что следует обращать внимание, чтобы не оказаться обманутым?

Что должен сделать покупатель перед покупкой квартиры?

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке состоит из нескольких этапов:

  1. Проверка документов на квартиру. Важно проверить, чтобы документы были действительными, чтобы все необходимые бумаги были в наличии.
  2. Проверка технического состояния жилья. Перед покупкой квартиры на нее обязательно нужно посмотреть. Для этого следует договориться с продавцом или риелтором о дате осмотра, в ходе которого нужно оценить общее состояние дома, подъезда, а также самой квартиры: в каком состоянии трубы, сантехника, какой ремонт был сделан и т. д. Не стоит стесняться заглядывать в каждый угол, потому что если уже после подписания договора и передачи денег будут обнаружены какие-то проблемы с жильем, то с ними уже будет разбираться новый собственник.
  3. Знакомство с соседями. Нужно пообщаться с соседями, узнать, кто эти люди, что они из себя представляют, являются ли добропорядочными гражданами или имеют какие-либо проблемы с законом, вредными привычками и т. д.

Что нужно проверить покупателю при покупке квартиры?

Существует масса случаев, когда человек, который стал собственником чудесной квартиры, через время теряет ее, поскольку находятся причины, по которым на законных основаниях у него забирают жилье.

Поэтому важно учитывать все мелочи касательно процедуры купли-продажи, знать, каким продавцам стоит доверять, а с кем не нужно иметь дело.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. В первую очередь следует проверить историю жилья, а также встретиться лично с собственником недвижимости. С осторожностью следует рассматривать вариант покупки жилья, когда его собственником является несовершеннолетнее, недееспособное лицо либо пожилой человек. Наиболее часто в наше время споры по сделкам с недвижимостью оспариваются именно тогда, когда собственниками квартир являются вышеупомянутые граждане.
  2. Проверить, кто продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Лучше приобретать квартиру без посредников, а напрямую у продавца. Собственник должен быть дееспособным лицом. Если есть какие-то сомнения касательно его дееспособности или психического состояния, тогда можно попросить его предъявить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья. Если квартиру продает доверенное лицо, тогда покупатель обязательно должен проверить дату оформления доверенности, узнать, не отозвана ли она, жив ли человек, который выдал доверенность, изучить полномочия, прописанные в документе. Нужно понимать, что доверенность в любой момент может быть отозвана собственником жилья, поэтому не стоит торопиться с расчетами по сделке купли-продажи.
  3. Проверить квартиру на наличие обременений или ареста. Обременения могут быть разными: квартира находится в ипотеке, сдается в аренду, ее заложили, у собственника большие долги за квартиру, поэтому на нее был наложен арест и др. Не стоит покупать жилье с обременениями, поскольку в будущем у нового хозяина могут возникнуть большие проблемы. Как проверить чистоту сделки купли-продажи? Можно сходить с продавцом в управляющую компанию и запросить справку о зарегистрированных в квартире лицах. Также можно сделать запрос в Едином реестре судебных решений касательно того, не была ли конкретная квартира предметом судебных разбирательств. И еще одна проверка: можно заказать расширенную выписку из ЕГРН, где будет отображаться информация о всех лицах, которые раньше были прописаны в квартире.
  4. Проверить, не были ли выписаны несовершеннолетние дети из приватизированного жилья, которое планирует приобрести покупатель. Также нужно проверить, живы ли лица, которые отказались от приватизации, но по закону имеют право проживания в квартире. Если эти данные не проверить, то новый владелец может столкнуться с такой проблемой, когда некая бабушка будет проживать в квартире на вполне законных основаниях, а выселить ее новый собственник не будет иметь права.

Проверка документов на юридическую чистоту сделки купли-продажи вторичного жилья

Чтобы процедура купли-продажи жилья не была омрачена неправильно составленными документами или такими, которые не имеют юридической силы, важно понимать, какие документы нужно смотреть покупателю в первую очередь:

  • правоустанавливающие документы. Основания для владения недвижимостью разнообразные, поэтому и документы могут быть разными – договор купли-продажи, мены, дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство, акты органов государственной власти и т. д. На основании этих документов можно проверить, как была получена недвижимость, сколько лиц прописано в квартире и т. д.;
  • свидетельство о государственной регистрации прав – документ, в котором указывается информация о том, что сведения о переходе прав собственности были занесены в Росреестр (с 2016 года этот документ не выдается; вместо него выдается выписка из ЕГРН). Если у продавца право собственности возникло в период с 1998 г. и до 1 июля 2016, то свидетельство у него должно быть. В выписке из ЕГРН можно увидеть информацию о том, кто владеет недвижимостью на дату выдачи справки, на каком основании продавец стал собственником, возможные обременения и др.;
  • кадастровый паспорт – содержит информацию об объекте недвижимости: площадь, этажность, планировка, план объекта, кадастровый номер и стоимость объекта. Если ранее была сделана планировка, то в кадастровом паспорте должен быть план до планировки и после нее;
  • выписка из домовой книги или Единый жилищный документ (для жителей Москвы) – в этом документе отображается информация о всех лицах, которые зарегистрированы в квартире;
  • копия лицевого счета по месту регистрации собственника и его детей (если у собственника есть несовершеннолетние дети);
  • справка из наркологического или психоневрологического диспансера – позволяют установить адекватность и дееспособность лица, который совершает сделку, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной;
  • свидетельство о браке, если продавец когда-то состоял в отношениях. Если владелец состоит в браке, тогда дополнительно потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки;
  • паспорт собственника;
  • разрешение от органов опеки и попечительства – если у собственника есть несовершеннолетние дети;
  • справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Опасности при покупке жилья на «вторичке»

Некоторые люди ошибочно думают, что проблемы у них могут возникнуть только при покупке строящегося жилья, однако риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке тоже есть.

Так, с осторожностью стоит рассматривать такие варианты жилья:

  • на квартиру было наложено обременение;
  • квартира с временно снятыми с регистрационного учета гражданами;
  • жилье, которое находится в собственности менее 3 лет согласно договору дарения, наследования или завещания;
  • квартира, которая продается по низкой цене.

Итак, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Какие неприятности могут возникнуть у покупателя во время приобретения квартиры на вторичном рынке:

  1. Продажа жилья по поддельным документам или лицом, являющимся собственником по доверенности. Если вам продают квартиру по доверенности, по это должно насторожить покупателя, потому что очень много случаев, когда доверенность уже является недействительной или просроченной.
  2. Оформление квартиры с нарушением процедуры приватизации. В 90-х годах во время массовой приватизации собственники не включали в процесс приватизации детей.
  3. Наличие сделок сомнительного характера, предшествующих сделке, особенно с участием государственных предприятий, муниципальных органов и других организаций, которые впоследствии могут предъявить свои права на недвижимость.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты или наследство, то есть, те сделки, в которых затрагивались интересы третьих лиц. В таких случаях уже после оформления сделки могут объявиться неизвестные лица, которые могут претендовать на квартиру.
  5. Новый собственник может столкнуться с необходимостью оплаты задолженности, которая образовалась в результате невыплаты старым владельцем средств за капитальный ремонт дома. Многие граждане не оплачивают взносы за капремонт, а по закону задолженность по капремонту переходит новому собственнику. То есть, если задолженность есть, то новый хозяин не сможет потребовать от предыдущего собственника оплачивать задолженность. Поэтому перед тем как подписывать договор купли-продажи, необходимо запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Покупка квартиры: пошаговое руководство

Для правильного оформления сделки купли-продажи жилья важно придерживаться следующего порядка покупки квартиры на вторичном рынке:

Шаг 1. Выбор жилья

При выборе квартиры следует ориентироваться не только на площадь, месторасположение дома, этажность, но и на то, какое жилье по качеству.

А для этого важно осмотреть квартиру, познакомиться лично с хозяином и с соседями.

Шаг 2. Проверка владельца и документов на квартиру

Сделку купли-продажи нужно заключать непосредственно с владельцем недвижимости. Для проверки личности хозяина следует запросить у него оригинал паспорта, кода, а также правоустанавливающие документы на квартиру.

Шаг 3. Проведение переговоров

Перед оформлением основного договора купли-продажи покупатель должен встретиться с продавцом и решить вопросы, касающиеся стоимости жилья, даты и времени проведения сделки, проведения расчетов с продавцом и др.

Если продавец желает получить залог, то стороны должны заключить предварительный договор, обозначив в нем сумму передаваемого залога. На этом этапе также можно попробовать снизить цену на квартиру.

Но нужно знать, как торговаться, чтобы продавец действительно пошел на уступки. Потенциальному покупателю следует найти возможные недостатки квартиры, но они должны быть реальными.

Не стоит торговаться по телефону. Идеальный вариант начать переговоры по снижению цены – через 2–3 дня после осмотра квартиры.

Шаг 4. Составление и подписание договора

Оформлять сделку купли-продажи следует у нотариуса. Специалист поможет правильно составить документ, чтобы не были ущемлены права продавца и покупателя, чтобы документ имел юридическую силу.

В тексте договора следует прописать все характеристики объекта недвижимости, наименования сторон сделки, права, обязанности и ответственность продавца и покупателя.

Шаг 5. Подача документов в Росреестр

После того как договор будет подписан, а деньги переданы продавцу, необходимо отправиться со всеми необходимыми документами в Росреестр для проведения процедуры переоформления прав собственности.

Результатом процедуры покупки станет выдача новому собственнику квартиры выписки из ЕГРН (выдается документ в течение 10 дней с момента получения регистрирующим органом бумаг).

Что должно насторожить покупателя?

Чтобы понять, как можно обезопасить себя от покупки проблемного жилья, следует знать, на что обращать внимание при выборе той или иной квартиры:

  • если собственник отказывается предъявлять правоустанавливающие документы на жилье, тогда не стоит связываться с ним;
  • если хозяин квартиры усложняет процедуру передачи денег за жилье, то стоит задуматься о его порядочности;
  • если собственником жилья является женатый/замужний человек, то в обязательном порядке следует запросить у него письменное согласие его второй половинки на проведение сделки. Если такого согласия не будет, то не стоит подписывать договор;
  • не стоит идти на поводу у того продавца, который предлагает вписать в договор сумму ниже той, по которой он продает квартиру. При возникновении в будущем проблем с жильем новому владельцу тяжело будет доказать в суде тот факт, что квартиру он купил по гораздо большей стоимости, чем прописано в договоре.

Если вы не знаете, как купить квартиру безопасно, на что обращать внимание при выборе того или иного жилья, тогда стоит обратиться за помощью к профессионалам – в агентство недвижимости. Опытный риелтор знает, что спрашивать у продавца, какие документы требовать, как правильно торговаться и т. д.

Многие эксперты отмечают, что лучше не экономить на услугах посредников, а воспользоваться их помощью, потому что в противном случае покупатель рискует оказаться без жилья (если он наткнется на недобросовестного продавца).

Если вы планируете самостоятельно оформить сделку купли-продажи квартиры, то должны понимать, что надо знать для того, чтобы сделка получилась юридически чистой.

Необходимо проверить документы на жилье, законность прав владельца недвижимости, возможные права третьих лиц, обременения, дееспособность продавца, наличие зарегистрированных в квартире лиц, несовершеннолетних, недееспособных и т. д.

Покупателю предстоит пройти несколько этапов, изучить все тонкости и «подводные камни» прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке.

Источник: http://expert-home.net/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2021 году

Покупка квартиры вторичка пошаговая инструкция 2021
Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте. Все что я описала в данной статье, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала указывать здесь информацию с других юридических сайтов. Хочу чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, тогда после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к.

они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п.

2 ст. 223 ГК РФ.

Как проверить квартиру на задолженность по «коммуналке».

На счет задатка

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры.

3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры.

Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности.

Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи.

Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года.

Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку.

Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», некоторые банки требуют именную ту выписку, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.

Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона».

Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять.

Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Покупка супругами в долевую собственность

Изначально у супругов действует режим совместной собственности. Если они хотят купить квартиру в долевую, им придется оформить один из документов — брачный договор или нотариальный договор купил-продажи.

В некоторых случаях супруги смогут сэкономить, потому что в нотариальном договоре купли-продажи можно сразу указать о режиме долевой собственности для супругов. Тогда брачный договор оформлять не нужно.

Подробности я описываю здесь — ссылка.

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/pokupka/chto-nuzhno-znat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.