Продажа квартиры с жильцом

Содержание

Банки продают квартиры с жильцами: кого не выселит даже суд?

Продажа квартиры с жильцом

Издание “Коммерсантъ” рассказало о том, что в России становится всё больше квартир, которые выставлены на продажу с прописанными в них жильцами. Сейчас таких квартир на вторичном рынке Москвы всего 2%, но к 2021 году их доля может вырасти до 10%.

По данным «Инком-недвижимости», в январе совокупный объем этого рынка в старых границах Москвы составил 18,9 тыс. лотов, пишет “Коммерсант”

Как такое вообще возможно? А очень просто.

Сегодня в России наблюдается бум ипотечного кредитования. Кредит берется под залог покупаемой квартиры, но не у всех хватает сил и средств полностью выплачивать ипотеку. Учитывая падение реальных доходов и рост объемов кредитной задолженности по ипотеке, неплатежи со временем будут расти. Банки, соответственно, будут изымать квартиры.

У тех, кто не тянет кредит и уже оброс просроченной задолженностью, взыскания банк добивается через суд. Далее квартира передается в организацию, уполномоченную Росимуществом для реализации, но часто её не удается продать с торгов, и такую квартиру отдают на баланс самого банка.

Бывает, что во время всех этих юридических процессов бывший собственник не желает выписываться и выселяться. Суды часто встают на их сторону, предоставляя отсрочку на выселение в связи с болезнью или тяжелой жизненной ситуацией.

Как отмечают аналитики, раньше всё-таки банки решали этот вопрос сами и выставляли на продажу уже “чистую” квартиру. Однако теперь ради экономии на судебных издержках они всё чаще предлагают новому собственнику самому решать вопросы с выселением жильцов.

Обычно покупатели подобной недвижимости добиваются выселения уже через суд, однако такие суды могут длиться годами.

Зачем покупать “нехорошую” квартиру? Ответ прост – такое жильё зачастую продается дешевле – скидка может достигать до 20-30% за подобную недвижимость. Поэтому и покупатели даже на такое жильё находятся. Чаще всего это агентства недвижимости – для них это возможность неплохо заработать, но, бывает, что подобные квартиры покупают и обычные физические лица в погоне за дешевизной.

Как узнать, прописан ли кто-то в квартире?

Увидев “выгодное” предложение от банка, нельзя терять бдительность. Обязательно нужно проверить, кто при продаже в квартире прописан. Для этого делается выписка из поквартирной (домовой) книги, которую должен сделать собственник. Для этого ему необходимо обратиться в жилищное управление или МФЦ. Постороннему лицу такую выписку не предоставляют.

Некоторые категории граждан выселить невозможно

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст. 292 ГК РФ). Однако по закону существуют некоторые категории граждан, которых нельзя выселить даже при смене собственника.

Невозможно в обычном порядке выписать следующих граждан:

  1. Прописанных в квартире до её приватизации, но не оформивших её в долевую собственность.
  2. Проживающих на жилплощади на основании завещательного отказа (если квартира получена по наследству). Например, отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни.
  3. Несовершеннолетних (младше 18 лет). Кроме того, дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим.
  4. Нельзя выписать тех, кто отсутствует временно, но имеет право на прописку, а именно, пребывающих в командировке, отбывающих срок в местах лишения свободы, проходящих лечение в специальных учреждениях. Новому собственнику необходимо будет дождаться, когда такой гражданин сам приедет и в паспортном столе собственноручно выпишет себя из квартиры.

Данных граждан всё же можно выписать через суд.  Однако только в том случае, если получится доказать, что они имеют другую жилплощадь, не участвуют в оплате коммунальных услуг или давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются. Однако, как уже сказано, нужно всё это доказать, собрав подтверждающие документы.

Даже если гражданин не входит в данные категории, то суд может отсрочить выселение на год в некоторых случаях. Например, если у жильца нет другого жилья, и ему необходимо время на его поиски, либо он оказался в трудной финансовой ситуации.

Ситуацию, когда некоторые категории граждан невозможно выселить, используют мошенники при продаже такой недвижимости. Поэтому стоит быть осторожным и не вестись на дешевизну подобной квартиры.

Источник: https://grosh-blog.ru/banki-prodajut-kvartiry-s-propisannymi-v-nih-zhilcami/

Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. – блоги риэлторов | ЦИАН

Продажа квартиры с жильцом

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем.  Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.

Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.

Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.

Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.

Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.

И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.

А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.

Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье).

Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой.

Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке.

Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть.

Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kvartira-s-propisannym-prava-zaregistrirovannogo-v-kvartire-prodat-kvartiru-s-propisannym-298766/

https://ria.ru/20180619/1522939008.html

“Выселить нереально”. Кто и зачем продает квартиры вместе с людьми

“Выселить нереально”. Кто и зачем продает квартиры вместе с людьми

РИА Новости, 19.06.2018

2018-06-19T08:00

2018-06-19T08:00

2018-06-19T08:09

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/151964/19/1519641910_0:140:4792:2836_1920x0_80_0_0_dd67da223b9752aa5fc9493b24b6ffef.jpg

москва

кострома

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2018

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/151964/19/1519641910_304:0:4737:3325_1920x0_80_0_0_7e887abfc3f22375d9e810d60e13372d.jpg

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

москва, кострома, общество

МОСКВА, 19 июн — РИА Новости, Ирина Халецкая. Трехкомнатная квартира площадью 75,5 квадратных метра всего за 1,4 миллиона рублей — такое объявление разместили в Костроме.

Низкая цена объясняется просто: чтобы в реальности заехать в жилье, нужно сначала выселить оттуда бывших собственников, у которых по решению суда есть право пожизненного проживания.

Причем выдворение жильцов новый владелец должен взять на себя.

Покупка квартир с людьми — явление не новое, обойти право пожизненного проживания законными средствами совсем не просто. Как этим пользуются — в материале РИА Новости.

Современное крепостное право

“В квартире проживают бывшие собственники, имеющие право пожизненного проживания в ней по решению суда. В квартиру доступа нет”, — говорится в аннотации к фото квартиры в Костроме на одном из сайтов бесплатных объявлений. Судя по адресу, это спальный район, близкая по площади недвижимость без жильцов здесь стоит в два раза дороже.

По фото видно, что жилье в хорошем состоянии, есть все необходимое. Однако там постоянно находятся люди, общаться с представителями банка, потенциальными покупателями и СМИ они наотрез отказываются.

Эта недвижимость сейчас — собственность банка. Выселить жильцов не получается, поэтому квартира и продается так дешево. Объявление предупреждает: выселение новый владелец берет на себя.

Покупателю необходимо не только выгнать бывших собственников и нанять охрану, чтобы туда больше никто не проник, но для начала хотя бы попасть внутрь — жильцы не открывают двери.

И они имеют на это полное право.

Сотрудники банка объяснили РИА Новости, что недвижимость продается с такими условиями, потому что возникла проблема: у двух из четырех человек после отказа от приватизации появилось право пожизненной регистрации в квартире.

Хотя квартира оказалась в залоге у банка, еще не факт, что жильцы взяли кредит и не смогли его выплатить. Эксперт в области оценки недвижимости Сергей Сергеев рассказал корреспонденту РИА Новости, что чаще всего в подобных ситуациях речь идет о членах семьи, сохранивших право проживания по решению суда.

“В Жилищном кодексе есть статья, позволяющая родным оставаться в квартире. Вполне вероятно, они жили здесь и раньше, но не приватизировали собственность. А кредит брал кто-то из родных. Жильцы, возможно, об этом даже не знали”, — говорит эксперт.

Нереально даже по закону

В российском законодательстве действительно предусмотрены случаи, когда человек имеет полное право жить в квартире, хотя он и не собственник.

“Безлимитная прописка” доступна тем, кто в свое время отказался от приватизации, но продолжал жить в этой квартире.

По решению Верховного суда, несмотря на смену владельца, любые требования о снятии с регистрационного учета отказавшихся от приватизации удовлетворению не подлежат. И при передаче наследства человека не выселить.

Если квартира досталась по завещанию, наследник имеет право жить там даже при смене собственника — в пределах срока, прописанного дарителем. Это же касается супругов, которые оформили брачный контракт или соглашение о разделе имущества, указав там право жить в квартире. Даже если кто-то перестал быть собственником, выселить нереально.

По словам юриста Николая Сухинина, на рынке недвижимости подобные “квартиры с людьми” продаются достаточно часто, поэтому потенциальным покупателям надо просматривать все имеющиеся документы, чтобы не угодить в ловушку.

Как узнать о прописанных людях? В выписке из домовой книги содержатся все сведения о зарегистрированных. “Но не все так просто. Нужно запрашивать расширенную историю прописки: есть риск, что кто-то из жильцов выписался временно. Например, пока находился в местах лишения свободы. Вернувшись, он имеет право прописаться обратно. Едва ли кому-то нужен такой сюрприз”, — предупреждает юрист.

Не лучшая сделка

Выдать квартиру с жильцом за пустующую легко, в особенности на момент подписания договора. Однако юристы уточняют: если новый владелец узнает правду, он может обратиться в суд, и там, скорее всего, примут его сторону как обманутого покупателя. Хотя и тут есть нюанс: вернуть деньги даже с решением суда на руках крайне сложно.

“Недобросовестный продавец уже распределил прибыль на свои цели или спрятал под подушку. А если у него в собственности только одно жилье и нет никакой другой недвижимости, то приставы ничего изъять у него не смогут. В итоге горе-покупатель остается с квартирой и жильцами в ней, выписать их не может, а продавец-мошенник фактически ушел от ответственности”, — объясняет Сергеев.

По мнению адвоката Владимира Старинского, от покупки такой квартиры лучше сразу отказаться, потому что решить проблему законными средствами не получится.

“Если право пожизненного проживания будет нарушено новым собственником, эти люди могут обратиться за защитой, в том числе к правоохранительным органам. Именно этим обусловлена низкая цена квартиры, так как воспользоваться ею сложно. Покупка такой недвижимости — не лучшее вложение средств”, — рассказал он РИА Новости.

Выкурить или подселить

О том, что в костромской квартире живут люди, банк, как собственник, предупреждает сразу, что, скорее всего, отпугивает потенциальных покупателей. Однако, по информации экспертов, даже на такие непрезентабельные варианты есть спрос: чаще всего у черных риелторов, которые создают нечеловеческие условия и в буквальном смысле слова выкуривают жильцов.

“Если такую дешевую квартиру купят черные риелторы, они могут запросто приехать и сменить замок, выбить дверь или подселить кого-то. Жильцов выкуривают, измором вынуждают принимать любые условия”, — объясняет Сергей Сергеев и добавляет, что в некоторых случаях проживающим в квартире лучше договориться с новым собственником.

Был колхоз, и нет колхоза

Другое  дело, когда покупатель вообще не в курсе, что приобретает недвижимость вместе с жильцами. В конце 2014 года в деревне Даниловское Тверской области окончательно разорился большой сельхозкооператив. Предприятие еще в 1980-е строило в деревне дома для сотрудников.

Им пообещали жилье в собственность, но нужно отработать не менее 15 лет. Когда кооператив обанкротился, недвижимость, включая дома, числившиеся на балансе местного колхоза, продали бизнесмену Александру Сперанскому. Все бы ничего, но в домах были зарегистрированы люди.

То, что их “продали”, они заметили только через три года, когда одна из жительниц попыталась оформить право собственности на занимаемую квартиру.

При этом, как сообщали СМИ, Сперанский даже не догадывался, что на земле, которую он купил, живут люди. Он думал, что там бомжи. Бизнесмен попросил найти компромисс, чтобы ему компенсировали затраты.

Однако колхоз давно прекратил свое существование. В январе 2018-го пятеро жителей Даниловского подали в суд на Сперанского, но после первого заседания иск отозвали.

Как жильцы договорились с бизнесменом, неизвестно.

Источник: https://ria.ru/20180619/1522939008.html

Продажа квартиры с прописанным человеком: нюансы

Продажа квартиры с жильцом

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

  • временная прописка – оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
  • постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

  • пребывание в местах лишения свободы;
  • отсутствие при прохождении военной службы;
  • стационарное лечение в больнице или санатории;
  • пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением – прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

  • лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой – по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
  • граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
  • лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
  • граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
  • несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  • регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
  • нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации – обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее – обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка – специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

  • отказаться от сделки – такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
  • требовать выписки указанных лиц от продавца;
  • не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления – выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя.

Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением.

Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

  • невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
  • увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
  • сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/prodaja-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-niuansy-5caaf45b643d2800af132595

Купля-продажа квартиры с прописанными людьми: варианты продажи, порядок покупки

Продажа квартиры с жильцом

Купить квартиру с обременением в виде прописки собственника или его родственника можно, но после сделки зарегистрированный сохранит право пользования жильем. Для покупателя есть и другие риски.

Рассмотрим, как действовать при покупке недвижимости с временной или постоянной регистрацией гражданина, можно ли взять такую квартиру в ипотеку, когда выписываться при купле-продаже и что делать, если на жилплощади есть прописанные, которых новому собственнику нужно выписать.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?

С юридической точки зрения термина «прописка» давно нет. Но до сих пор под ним подразумевается регистрация по месту жительства, оформляемая бессрочно. Она дает право пользования и проживания в квартире, право собственности остается за владельцем.

Регистрация бывает и временной. Обычно она оформляется на срок от 3 месяцев до 5 лет без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Она тоже дает право проживания и пользования помещением.

Если собственник продает квартиру, в которой временно или постоянно прописан человек, для покупателя это представляет риски. Он сможет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью на основании ст. 209 ГК РФ, но с некоторыми особенностями.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Ни один закон не запрещает собственнику выставить квартиру на продажу или заключить договор с покупателем, если на жилплощади есть зарегистрированные лица. Этот вопрос они должны урегулировать самостоятельно.

Примечание: если оформлена постоянная прописка, выписать человека можно только с его согласия или через суд. При временной регистрации можно обойтись без суда.

Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами

Если куплена квартира с обременением, где временно прописан человек, выписать его можно без суда на основании п. 30 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил…».

Новому собственнику достаточно обратиться в регистрационный орган (УВМ МВД) или подать заявление в произвольной форме с указанием даты убытия через МФЦ, если зарегистрированный съехал с жилплощади добровольно.

Для принудительного выселения придется обращаться в суд или ждать окончания срока регистрации.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Возможна ли ипотека с прописанными людьми?

Большинство банков откажет в выдаче ипотеки на квартиру, где есть прописанные граждане. Дело в том, что до погашения задолженности недвижимость остается в залоге у кредитора и служит обеспечением по кредитным обязательствам. Если заемщик перестанет платить, банку придется изымать имущество и выписывать всех в судебном порядке.

Банк может одобрить ипотеку, но с условием снятия с учета людей до заключения основного договора купли-продажи (далее – ДКП).

Совет юриста: при подаче документов на ипотеку лучше уточнить в отделении, как проходит сделка и когда продавец должен всех выписать. В каждом банке свои правила и требования.

Варианты продажи квартиры с прописанным человеком

Решившись на покупку квартиры с обременением пропиской, можно использовать один из нескольких способов:

  1. Заключить предварительный ДКП, указав снятие с учета в качестве обязанности продавца.
  2. Заключить основной ДКП, указав срок выписки после регистрации сделки.
  3. Оставить все как есть, никого не выписывать.

Что касается продажи приватизированной квартиры с прописанными жильцами, местонахождение которых неизвестно или не получается выписать без суда, некоторые пользуются услугой срочного выкупа недвижимости.

Но продавец потеряет в цене на 30-50%, к тому же квартиры с «недостатками» выкупают в основном недобросовестные агентства, использующие мошеннические схемы для последующей перепродажи уже в якобы «чистом» виде.

Честные агентства выкупят дешевле средней рыночной цены, но попросят продавца снять всех с учета.

Примечание: если продается приватизированная квартира, и бывший член семьи собственника отказался от приватизации, хотя мог в ней участвовать, за ним сохраняется право пожизненного проживания, даже если он прописан в другом месте (ст. 31 ЖК РФ).

Выписка до сделки

Чаще всего при продаже квартиры с прописанными жильцами покупатели просят выписать их до сделки. Договоренность может быть устной, но, чтобы продавец гарантированно продал недвижимость и получил деньги, лучше заключить предварительный ДКП.

Как выглядит процедура пошагово:

  1. Покупатель находит подходящую квартиру, просит справку по форме №9 о зарегистрированных.
  2. Стороны оформляют предварительный ДКП, где указывается размер задатка, срок заключения основного, обязанность продавца снять всех с учета в установленные сроки.
  3. Прописанные выписываются.
  4. Стороны заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию сделки.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Выписка после сделки

Еще один вариант продажи квартиры с зарегистрированными лицами – выписка после заключения основного ДКП.

Как это делается:

  1. Стороны оговаривают условия сделки.
  2. Оформляется основной ДКП, где указывается срок снятия прописанных с учета.
  3. Документы подаются на регистрацию сделки в день оформления ДКП.

Чтобы подстраховаться, покупатель может дать задаток до регистрации перехода права собственности, а оставшуюся часть – после, когда продавец представит справку о выписке всех лиц. В заключение оформляется акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств сторонами.

Примечание: размер задатка определяется сторонами. Обычно хватает 50 000-100 000 р. Если продается жилплощадь с обременением в виде ипотеки, придется погашать долг за продавца. В таком случае размер задатка будет равен величине задолженности перед банком.

и образец договора купли-продажи

Основной договор купли-продажи с прописанным человеком должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные сторон сделки.
  2. Адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь квартиры.
  3. Ф.И.О. прописанного человека.
  4. Срок снятия с регистрационного учета.
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Условия изменения и расторжения договора.
  7. Дата составления, подписи продавца и покупателя.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Прописанные не выписываются

Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, тот соглашается с этим и не требует снятия с учета. На практике такое происходит крайне редко, т.к. прописанные граждане могут мешать собственнику осуществлению прав на купленное жилье.

Единственное преимущество для покупателя – возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски

Главный риск покупки жилища с временно или постоянно прописанными – право проживания этих людей в помещении. Они в любой момент могут приходить и уходить, пользоваться жилплощадью. Кроме того, для регистрации родственника собственнику понадобится согласие других прописанных лиц старше 18 лет. Они могут его и не давать, и тогда прописать других людей не получится.

Еще одна проблема – сложности с продажей. Если в дальнейшем владелец решить продать недвижимость, купленную с зарегистрированными членами семьи предыдущего собственника, найти покупателя будет крайне сложно, к тому же придется уступать в цене.

Обратите внимание! После покупки квартиры с прописанным собственником, который не хочет выписываться, покупатель вправе снять его с учета через суд.

Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?

Если человек купил квартиру с прописанными людьми, которых продавец не выписал до или после сделки, это можно сделать через суд.

Новому собственнику нужно составить исковое заявление с требованием о снятии с регистрационного учета на основании ст.

292 ГК РФ, где сказано, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жильем для бывшего владельца и членов его семьи.

Как выписать людей через суд:

  1. Собрать документы для суда.
  2. Составить исковое заявление в трех экземплярах.
  3. Отправить один экземпляр заявления и по одной копии судебных документов ответчику, дождаться уведомления о вручении.
  4. Подать документы в районный суд по адресу регистрации лиц, которых нужно выписать. Они выступают ответчиками.
  5. Дождаться определения о принятии материалов к производству. В нем будет указана дата и время предварительного заседания.
  6. Прийти на предварительное заседание. Обычно оно назначается через 15 дней после принятия документов. Там могут запросить дополнительные сведения, уточнить исковые требования, узнать о возможности заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком.
  7. Получить определение о назначении дела к судебному разбирательству.
  8. Участвовать в разбирательствах. Вопрос может решиться за одно заседание, но, скорее всего, судья объявит перерыв и растянет рассмотрение на несколько слушаний в зависимости от сложности дела.
  9. Получить судебное решение об удовлетворении исковых требований полностью или частично, либо об отказе в удовлетворении.
  10. Дождаться вступления решения в законную силу. Очное вступает в силу через месяц после принятия в окончательной форме, заочное – через 7 дней с момента получения копии ответчиком.

Если требование о снятии ответчиков с учета удовлетворены, истцу нужно прийти с удостоверенной копией решения в УВМ МВД по месту нахождения спорной недвижимости. Людей выпишут в день обращения.

и образец искового заявления

В качестве требования в исковом заявлении нужно указать прекращение права пользования и снятие ответчика с регистрационного учета. Если он на момент обращения в суд проживает на жилплощади, заявляется требование о выселении, но тогда в деле участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ).

Какие сведения указываются в заявлении:

  1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные истца.
  2. Наименование, адрес суда.
  3. Ф.И.О., адрес прописки ответчика.
  4. Дата заключения ДКП, на основании которого право собственности перешло к истцу.
  5. Адрес, площадь спорного жилья.
  6. Исковые требования и законные обоснования (ст. 209, 218, 235, 288, 289, 292, 304 ГК РФ).
  7. Опись представленных документов.
  8. Подпись, дата составления.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

При обращении в суд понадобится:

  • Исковое заявление.
  • ДКП.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка по форме №9 о зарегистрированных.
  • Документ, подтверждающий получение заявления ответчиком.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

С оригиналов снимаются копии, затем они возвращаются истцу.

Госпошлина и сроки

Для выписки через суд уплачивается госпошлина в размере 300 р. Дело рассмотрят в течение двух месяцев, но на практике от подачи заявления до вынесения решения проходит 3-4 месяца.

Еще один месяц приходится ждать, когда оно вступит в силу. До этого идти в УВМ МВД и требовать выписки ответчика нет смысла, документы не примут, т.к.

он до истечении срока обжалования может подать апелляционную жалобу.

Судебная практика

Обычно суды удовлетворяют исковые требования собственников жилья, купленного при наличии зарегистрированных бывших владельцев или членов их семей. Но ситуации бывают разные, вот несколько примеров:

Ответы юриста на частные вопросы

В купленной квартире остались прописанные – мать и ребенок 10 лет. Выписываться не хотят, да и некуда им. Что мне делать? Обращаться для выписки в суд. Но дело осложняется наличием несовершеннолетнего: его можно выписать только вместе с матерью.

Если другого жилья нет, суд может дать несколько месяцев на поиски, и снять их с учета получится не сразу. Как продать жилплощадь с зарегистрированным человеком, если он находится в другом городе? Покупатель просит выписать его до оформления ДКП, иначе откажется от сделки.

Зарегистрированный гражданин может перепрописаться по новому месту жительства в городе, в котором он находится. Старая регистрация аннулируется автоматически. Если нет жилья, можно выписаться в никуда через МФЦ или Госуслуги.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми, если собственник – несовершеннолетний? Можно, но нужно потребовать снять всех с учета от родителя, действующего в сделке в интересах ребенка. Кроме того, обязательно разрешение органа опеки на продажу имущества несовершеннолетнего.

Как проверить при покупке недвижимости, есть ли прописанные жильцы? Запросить у продавца справку по форме №9. Желательно, чтобы она была выдана не более месяца назад. Получить ее он может в ТСЖ, УВМ МВД или заказать через Госуслуги. При личном визите ее выдают в день обращения.

Продается квартира с прописанным родственником собственника. Он инвалид 2 группы, за ним сохраняется право пожизненного проживания. Если он перепропишется по другому адресу, сможет ли он потом вернуться в старую квартиру через суд? Нет. При добровольной выписке и отказе от права пожизненного проживания вернуть все в первоначальное положение он не сможет.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Собственник может продать недвижимость, если он или другой человек зарегистрированы там по месту жительства или пребывания.
  2. Сроки снятия с регистрационного учета при продаже недвижимости определяются продавцом или покупателем. Если такая обязанность в ДКП не указана, новому собственнику тяжело будет выписать людей даже через суд.
  3. При продаже квартиры с прописанным родственником он сам должен сняться с учета, но обязанность по выписке возлагается договором на продавца. Заявление подается в УВМ МВД, МФЦ или через Госуслуги зарегистрированным гражданином, которому нужно выписаться. Если он отказывается это делать, собственнику-продавцу придется обращаться в суд.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-s-propisannymi-lyudmi

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Продажа квартиры с жильцом

Последнее обновление: 01.06.2020

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

  1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
  2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
  3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи.

На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными.

Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры.

Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя.

Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

  • Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
  • Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
  • Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
  • Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
  • Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/mozhno-li-pokupat-kvartiru-s-propisannymi-lyudmi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.