С чего начать продавать квартиру

Содержание

Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

С чего начать продавать квартиру

» Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

5 851 просмотров

Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2021 году.

Шаг 1: Оценка жилья

Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

Самостоятельная оценка

У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

Пример: Упрощенно это будет выглядеть так: нужно найти несколько продающихся похожих квартир, примерно соответствующей площади. Суммируем их стоимость и делим на количество таких квартир.

Полученная средняя сумма и есть приблизительная стоимость целевой квартиры. Предположим, что в ближайших домах вокруг дома, где находится квартира, которую нужно продать, продаются еще 3 очень похожих.

Одна за 2 миллиона, вторая за 2,3 миллиона, а третья за 1,8 миллиона рублей. В среднем цена целевого жилья составит 2,03 миллиона рублей.

На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

Еще такой метод может быть не слишком выгоден тем, что стоимость жилья может получиться немного заниженной, примерно на 5-10%, а это уже десятки или даже сотни тысяч рублей разницы, которые, потенциально, недополучит продавец.

Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели.

С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент).

Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

Пример: Продавец, учитывая существующие аналоги на рынке недвижимости, планирует выставить свою квартиру на продажу за 2 миллиона рублей.

Если он обратится в оценочную компанию, то там, например, могут подсчитать, что с учетом всех улучшений и особенностей жилья, стоит оно на 200 тысяч дороже, чем изначально предполагалось.

Как следствие, заплатив даже 10 тысяч рублей за услуги оценочной компании, клиент сможет продать свое жилье на 200 тысяч дороже, что даст 190 тысяч рублей разницы.

С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

  • Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
  • Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

Согласие супруга/супруги

Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

Разрешение от органов опеки

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья.

Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц.

Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

Помимо всего перечисленного выше могут понадобиться и другие документы. Например, доверенность на представителя, если одна из сторон действует не самостоятельно.

Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

Шаг 4: Обсуждение условий сделки

На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

Пример: По договору продавец обязан погасить весь долг сразу после получения часть или всей суммы оплаты за квартиру.

Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

Пример: Долг по платежам может составлять 50 тысяч рублей, а скидка из-за самого факта наличия задолженности, составит около 200 тысяч рублей.

Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее.

Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца.

Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

Наличие мебели и техники

Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

Обременение квартиры

Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех.

Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом.

Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

  • Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
  • Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
  • Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
  • Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

Это далеко не полный перечень возможных проблем и вариантов, при помощи которых их можно обнаружить.

Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья.

Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

Так как оформить продажу квартиры самостоятельно все же достаточно сложно, рекомендуется хотя бы умеренно, но пользоваться услугами посредников. Как минимум – опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут о наиболее популярных проблемах и способах их решения, однако каждая ситуация индивидуальна. Специалисты могут сопровождать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к нулю любые возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-bez-posrednikov-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya/

С чего стоит начинать продажу квартиры

С чего начать продавать квартиру

Изначально мы стараемся о грядущей продаже квартиры вообще не думать или подпускаем эти мысли к себе лишь изредка, главное как всегда оставляя на потом.

Но как дело доходит до тела начинаем метаться впопыхах — с чего начинать продажу квартиры? Урывками собирая вредные советы и рекомендации, непроверенную информацию, недостоверные сведения, тем самым формируя у себя в голове неверное представление о том, как правильно начать продажу квартиры, к чему с самого начала приступить и что в первую очередь стоит сделать, наступая на одни и те же грабли — совершая одни и те же ошибки

Уверена моё экспертное мнение и наставление риэлтора с огромным опытом реальных продаж, на счёт того, с чего начать продажу жилья, будет многим собственникам вторичных квартир уместно и весьма полезно…

Продажа квартиры — начало всех начал

С чего же всё-таки стоит начинать продажу квартиры? В первую очередь, с самого начала, я бы порекомендовала проконсультироваться с тем, кто много и часто продаёт вторичное жильё — с опытным профессиональным участником рынка вторичной недвижимости, с риэлтором как с вашим возможным будущим продавцом.

Изложите агенту без утайки все ваши исходные данные — точное местоположение квартиры, серию дома, сколько комнат – изолированные или смежные, площадь жилья, была ли перепланировка помещения, общее состояние квартиры, и конечно же наличие документов на недвижимое имущество — возможные или существующие ограничения или обременения, которые могут оказать непосредственное влияние на начальный процесс продажи и ход сделки по квартире в целом.

В ходе консультаций со специалистом по недвижимости получите внятный развёрнутый обоснованный ответ от риэлтора – что конкретно он на счёт предполагаемой продажи думает, для этого дайте немного времени агенту, чтобы он смог разобрать сложившуюся ситуацию до молекул и предложить наилучшие варианты решения задачи.

Уверена для некоторых собственников вердикт риэлтора будет изначально нелицеприятным — что затея с продажей изначально обречена на провал? Спросите его об этом прямо не кривя душой, и если агент профессионал то лукавить он не будет, ведь в первую очередь как человек деловой — он привык ценить время и им дорожить…

Для многих клиентов на рынке вторичного жилья именно после первичной консультации с риэлтором продажа квартиры на этом и заканчивается не начавшись…

Но зачастую собственники остаются не удовлетворены ответом, не прислушиваются к советам и продолжают дальше искать подтверждения своих несбыточных желаний. И начинают работать в этом направлении именно с тем, кто подтвердит их завышенные ожидания и ошибочное умозаключение.

Если 9 из 10 экспертов изначально высказали мнение о невозможности продажи квартиры, то наверное необходимо прислушаться к мнению большинства. На практике же происходит всё ровно наоборот, клиенты чаще всего начинают работать по продаже квартиры именно с паршивой овцой 10-м риэлтором…

Могу или не могу начать продажу квартиры, в этом хозяин жилья должен отдавать себе отчёт

Прислушайтесь к здравому смыслу, постарайтесь беспристрастно объективно смотреть на вещи, не спешите начинать продажу квартиры с ошибок, в противном случае процесс станет для вас необратимым и может не просто затянуть реализацию, но и попросту далеко и надолго оттолкнуть вас от намеченной цели…

Сначала оценка — продажа квартиры потом

Прежде всего, я бы порекомендовала правильно оценить квартиру и подойти именно к этому начальному моменту продажи квартиры со всей серьёзностью и скрупулёзностью, так как от него будет зависеть весь дальнейший ход продажи.

Собственник в первую очередь и изначально должен трезво оценивать свои возможности и примерно понимать сколько он может выручить денег с продажи квартиры.

Только после грамотной всесторонней профессиональной оценки, основанной на анализе аналогичных предложений и опыте продаж, стоит делать выводы на этот счёт — эта сумма меня устраивает и её вполне достаточно и начать продажу квартиры или отложить предполагаемую сделку по жилью до лучших времен, а быть может изыскать дополнительные средства для задумки…

В настоящее время рынок вторичной недвижимости в Москве перенасыщен и испытывает жёсткий прессинг со стороны Подмосковья. Конкуренция серьёзная, ноздря в ноздрю на каждом клочке поля рынка, за каждого клиента.

Сам же столичный рынок вторички похож больше на аукцион на понижение, кто предложит самую лучшую цену на наиболее выгодных для покупателя условия тот и продаёт.

Имейте ввиду этот факт в своих расчётах, обязательно примите эти данные к сведению…

Для самостоятельной оценки проанализируйте самые низовые дешёвые Подчеркну Аналогичные предложения, возьмите географию чуть по шире – не будьте так близоруки…

По опыту могу отметить тот факт, что очень часто собственники строят свою позицию на рынке, исходя из самых высоких ничем необоснованных цен на жильё, напридумывают себе на фантазируют цифры, а риэлтору потом разгребай…

Примите для себя самый худший сценарий развития событий и именно из него стройте планы на будущее…

В нашем доме продают такую же квартиру как у меня за 10 млн!

А что рынок ограничивается только вашим домом и ничего вокруг больше нет? На вашем доме, что свет клином сошёлся? Пусть дальше продают до скончания века или белого каления! А в соседних таких же домах домах аналогичные квартиры стоят по 7.5 млн, и кто из нас прав?

Стоит предостеречь всех собственников жилья, не совершайте одни и те же ошибки начиная продажу квартиры, ведь найдётся тот самый 10-й риэлтор, который согласится на всё, подтвердит все ваши ошибочные выводы на счёт оценки, лишь бы заполучить вас в качестве своего клиента.

Найти на рынке заблудшую овечку и отвести к себе в стойло до лучших времен, а точнее для осознания несбыточности продажи за обещанные деньги — один из самых распространенных риэлторских манёвров. А дальше?! Вы либо снижаете цену до 7.5 млн, либо вообще сходите с дистанции…

Начни с красивых фото продажу свой квартиры

Если имеете на руках чёткие внятные красочные фото для продажи объекта, то считайте полдела сделано. Снимки помещения должны быть информативными. Выбирайте удачные ракурсы – глядя на фото, должно быть понятно, что из себя представляет квартира.

Ели не уверены что справитесь самостоятельно правильно презентовать свою недвижимость, наймите профессионального фотографа для этих целей.

Можно дополнительно снять видео ролик — очень помогает при продаже и выложить план с экспликацией — чертёж квартиры.

Неумелые самонадеянные продавцы как самостоятельные так и риэлторы, совершают одни и те же ошибки — делают с телефона фото квартиры: тёмные углы урывками, ничего не разберёшь, выкладывают в интернет и сидят ждут миллионов. 90% процентов продавцов на рынке изначально не уделяют фотографии для продажи квартиры должного внимания, а зря! Зачастую именно удачный снимок может ускорить продажу жилья…

Расскажите о своей квартире в мельчайших деталях, опишите подробно все преимущества и достоинства жилья, постарайтесь ничего не упустить из виду.

Укажите реальный этаж, приложите чертёж с планировкой, поясните какие материалы были использованы при ремонте, уточните стороны света куда выходят окна квартиры, подчеркните вид из окна, объясните в каком состоянии дом и подъезд — есть ли собственная инфраструктура, поделитесь какие соседи живут за стенкой, разъясните о социальной инфраструктуре, сделайте акцент на хорошей транспортной доступности, пригласите посетить точки сферы быта и услуг, помогите найти розничный магазин в пешей доступности от дома, предложите прогуляться по рядом расположенному парку, заинтересуйте спортивными сооружениями и чистой экологией и т д….

Грамотное позиционирование ещё один важный аспект на начальном этапе продаже квартиры — кто ваш клиент, кому вы предлагаете купить?

У нас высокий первый этаж или же этаж последний, но есть сверху ещё техническое помещение техэтаж — часто вскользь пишут в объявлениях о продаже, пытаясь сгладить и завуалировать “ущербность” квартиры.

Не бойтесь указывать реальный этаж и состояние, кому-то действительно нужен именно первый, например, для дальнейшего перевода квартиры в нежилой фонд и размещения объекта коммерческой недвижимости.

Или кто-то действительно ищет именно последний — для любителей острых ощущений, круговых обзоров и шикарных видов на жилищный массив. Кого-то из покупателей не испугают спартанские условия на первых порах, так как евроремонт не по карману изначально.

Про рекламу. Вполне будет достаточно, размещения объявления о продаже квартиры на нескольких основных интернет площадках и порталах по реализации вторичной недвижимости.

А вот повесить рекламный баннер на окно или балкон, я бы не рекомендовала — это как вывесить белый флаг и дать понять где стоит неликвид. Хороший товар на полке не залёживается.

Дополнительно рекламную растяжку конечно же повесить можно, но только в исключительных случаях, когда перепробованы все возможные способы реализации. Подчас ничего кроме толпы любопытных зевак баннер не даёт.

Начать продажу квартиры с подготовки необходимого пакета документов

На практике в некоторых случаях начинать продажу квартиры приходится именно с подготовки необходимого пакета правоустаналивающих и правоподтверждающих документов на жильё.

Ниже приведу яркий пример того, когда в первую очередь стоит начать продажу квартиры именно со сбора комплекта документов на недвижимое имущество.

Ко мне за услугами риэлтора обратился пожилой мужчина. Он пояснил, что хочет продать свою 1 комнатную квартиру на севере Москвы. В ходе дальнейшего разговора стало понятно, что сделать этого сходу он сможет, так как никаких документов на жильё на руках не имеет.

Также он пояснил, что он военный и в своё время в 1993 году квартиру приватизировал на удостоверение офицера. Взятая выписка из Егрн собственность не подтвердила и вопрос не прояснила. Налоги на квартиру начислялись регулярно, соответственно собственность была оформлена.

В итоге необходимые бумаги и документы для продажи мы выправили, послав запросы в Минобороны, всевозможные архивы и Мфц.

Правоустанавливающие документы говорят нам о том, как вы приобрели или каким способом и при каких обстоятельствах получили жильё: договор купли-продажи, соглашение о ренте, договор дарения, завещание и другие…

Правоподтверждающие документы: свидетельство о праве на собственность (выдавалось ранее) или выписка из ЕГРН (выдаётся по запросу в настоящий момент)

Основные и вспомогательные, сопутствующие документы при продаже: гражданский паспорт, план Бти с экспликацией, кадастровый паспорт, согласие супруга, разрешение органов опеки и попечительства…

Предпродажная подготовка

Уборка помещения или лёгкий косметический ремонт не повредят ни одной квартире перед продажей.

Убрать лишний хлам, расставить всё на свои места, иногда и вовсе помыть полы, пусть в квартире будет просто, но чисто и аккуратно — на этом рекомендую закончить предпродажную подготовку жилья. Поверьте мне на слово не так страшен чёрт как его малюют.

Но уверена многим собственникам жилья этих элементарных процедур перед продажей покажется явно недостаточным и они начнут совершать одни и те же ошибки, погрязнув на годы в ремонте — такого не пожелаешь и врагу…

Вложенные в ремонт квартиры деньги в большинстве случаев оправдать не получается. Рекомендую продавать квартиру в таком состоянии как есть…

Начало продажи квартиры — коротко о самом главном

Кратко в тезисах можно выделить следующие ключевые стадии на первоначальном этапе продажи квартиры:

  • Консультация со специалистом по недвижимости
  • Оценка объективная и беспристрастная
  • Документы необходимые
  • Предпродажная подготовка: уборка или косметика
  • Фото и подробное описание
  • Грамотное позиционирование
  • Комплексная реклама

Это если в двух словах о том, с чего начинать продажу квартиры, для тех кому лень или неохота долго вчитываться…

Как продажу начнешь — так квартира и уйдёт

Как корабль назовёшь, так он поплывёт. Применительно к реализации жилья можно немного перефразировать крылатое выражение из советского мультфильма и получится — как продажу своей квартиры начнёшь, так она и пройдёт.

Если изначально всё правильно сделал, то продажа квартиры пройдёт быстро и безболезненно.

Если с самого начала наломал дров и сделал всё через задницу, то в конечном итоге продажа квартиры может затянуться на долгие мучительные годы…

Уже продали?! Везёт же людям! А мы никак продать не можем…

И не надо на себя наговаривать, нет здесь ничего пред рассудительного, кому-то везёт, а кому-то нет — всё это чушь и профанация — просто одни хорошо подготовились в начале продажи, а другие понадеялись на авось…

Всем успешных начал и свершений!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/s-chego-nachat-prodazhu-kvartiry.html

Как продать квартиру: как правильно и безопасно заключить сделку самостоятельно, без риэлтора

С чего начать продавать квартиру

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Для того чтобы продать квартиру самостоятельно, недостаточно разместить объявление в интернете и ждать. Потребуется заранее подготовить документы, найти покупателя, заключить сделку и зафиксировать ее договором, перерегистрировать право собственности.

Сделки, Вторичный рынок жилья

Читать нас в Яндекс.Новостях

Начать стоит с постановки четкой цели. Продавец должен решить, в какой срок он хочет продать квартиру, реально оценить достоинства и недостатки недвижимости и определить ее стоимость.

Оцениваем стоимость квартиры

Недвижимость можно продать быстро и без проблем только в случае, если выставить конкурентную цену. Конечная стоимость зависит от нескольких факторов:

  1. Количество комнат и квадратных метров. Общая стоимость квартиры с большим количеством комнат и площадью будет больше, но и продаваться она будет дольше. Маленькие квартиры продаются быстрее и стоимость квадратного метра в них выше.
  2. Большая кухня. Этот критерий важен для женщин и для покупателей с большой семьей.
  3. Планировка. Если комнаты в квартире изолированы, цена на нее будет выше. Недвижимость с проходными помещениями ценится меньше.
  4. Раздельный санузел.
  5. Тип дома, материал, год постройки.
  6. Количество этажей в доме и расположение в нем квартиры.
  7. Угловые квартиры, а также первые и последние этажи меньше ценятся. Если в доме нет лифта, а квартира расположена выше 2-3 этажа, это может оттолкнуть покупателей.
  8. Балкон или лоджия. Их наличие увеличивает стоимость жилья.
  9. Район расположения, инфраструктура и транспортная доступность.
  10. Качество и наличие ремонта.
  11. Территория вокруг дома. Если двор дома благоустроен, есть детские площадки и места для отдыха, можно продать квартиру дороже.

При оценке недвижимости нужно учитывать все критерии в совокупности. Чем больше параметров, повышающих цену квартиры, тем дороже ее можно продать.

Проводим предпродажную подготовку

Предпродажная подготовка поможет преподнести квартиру покупателю в лучшем свете.

Обратите внимание на состояние подъезда, ведь это первое, что увидит покупатель. Ремонт там делать не стоит, но вот подмести на лестнице, вкрутить лампочку или просто протереть перила не помешает.

Уберите все лишние предметы, беспорядок в квартире оставит негативное впечатление. Устраните все неприятные запахи. Обеспечьте хорошее освещение. При показе недвижимости важно, чтобы свет был включен везде и горел ярко. Можно добавить временные источники освещения. Замените сгоревшие лампочки, почините розетки, если требуется.

Не показывайте пустую квартиру. Лучше, если в ней будет хотя бы минимальный набор мебели. Этот совет не относится к квартирам в черновой или предчистовой отделке.

Выберите нейтральную цветовую гамму, если планируете делать ремонт перед продажей. Яркие цвета — дело вкуса. Они могут не понравится потенциальным покупателям. По этой же причине не стоит тратиться на дорогой ремонт. Не факт, что покупатели его оценят и не будут переделывать по-своему.

Рассчитываемся с долгами

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам обязательно. Без погашения долгов предыдущего собственника новому владнепросто переоформить лицевой счет на квартиру.

Если денег нет, можно договориться с покупателем о погашении задолженности после получения задатка. Эту договоренность нужно внести в предварительный договор купли-продажи. После погашения долга нужно предоставить покупателю справку об отсутствии задолженности.

Уплата имущественных налогов на квартиру — это обязанность собственника. Она не переходит к покупателю после подписания договора купли-продажи. Но, если есть долги, их лучше погасить заранее. Это может смутить покупателя, и он откажется от сделки.

Документы для продажи квартиры

Важно заранее собрать пакет необходимых документов, чтобы не заставлять покупателя ждать. Потребуются следующие бумаги:

  • паспорта владельцев недвижимости;
  • если есть собственник младше 14 лет, то его свидетельство о рождении, паспорт родителя, разрешение органов опеки на продажу недвижимости;
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и налоговым сборам;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие законного супруга с подписью нотариуса, если квартира приобреталась в браке;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • нотариально заверенная доверенность в случае, если квартиру продает доверенное лицо;
  • правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, по которому была получена квартира, свидетельство о принятии наследства, дарственная и прочее.

Поиск покупателя

Для продажи квартиры без риелтора нужно, чтобы о предложении узнало как можно больше людей. Для этого потребуется:

  • написать хорошее объявление;
  • сделать несколько качественных фотографий;
  • разместить объявление на сайте по продаже недвижимости.

Правильно составленное объявление — половина успеха. В нем недостаточно указать площадь и местоположение квартиры. Следует подробно рассказать о достоинствах квартиры, описать все характеристики (площадь, планировку, этаж, тип дома, район).

Покупатель в поиске недвижимости за день знакомится с десятками объявлений, поэтому нужно постараться, чтобы выделиться среди общей массы. Не стоит писать по шаблону, иначе большинство покупателей будут проходить мимо.

Обязательно сделать качественные фотографии. Нужно загрузить на сайт фото каждой комнаты с наиболее выгодных ракурсов, а также фото фасада дома и двора. В кадре не должно быть людей и животных. Телевизор нужно выключить, а унитаз — закрыть. Делать фото стоит после предпродажной подготовки квартиры.

Помимо объявлений можно воспользоваться «сарафанным радио». Возможно, покупатель найдется среди знакомых.

Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Если в квартире никто не живет, после предпродажной подготовки ее можно сразу показывать. В остальных случаях перед приходом покупателя нужно убрать лишнее, сделать небольшую уборку. Если в квартире живут арендаторы, их нужно предупредить заранее.

Во время или после просмотра квартиры проводят переговоры с покупателем. Важно отработать его возражения. Для этого нужно заранее подготовить аргументы.

Продавец должен говорить на языке покупателя и предлагать выгодные решения для обеих сторон. Если покупатель обоснованно предлагает снизить цену, стоит учесть его пожелание.

Если же он торгуется необоснованно, нужно приводить контраргументы.

В процессе переговоров нужно детально обговорит все условия сделки, чтобы потом отразить их в предварительном и основном договорах купли-продажи.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Как только продавец и покупатель достигли устной договоренности, можно оформлять предварительный договор. Предварительный договор — это гарантия заключения сделки в обусловленный срок. Заключать его не обязательно.

Его используют, если квартира приобретается в ипотеку или сторонам нужно время для подготовки документов к сделке.

Предварительный договор призван компенсировать одной стороне упущенную выгоду в связи с отказом другой стороны от сделки.

В этом документе оговариваются правила передачи задатка или аванса. Сумма задатка зависит от ситуации, но чаще всего варьируется в пределах 2-10% от всей стоимости недвижимости.

От этого правила отступают, если продаваемая квартира находится в ипотеке и продавцу нужно закрыть долг и снять обременение до заключения основного договора.

Тогда сумма задатка может быть равна остатку задолженности.

Передачу задатка или аванса нужно фиксировать распиской или банковской выпиской, если расчет производится безналично.

В предварительном договоре нужно указать следующее:

  • передаваемую сумму обозначить именно как «задаток».
  • указать, что, если покупатель отказывается от сделки, то переданные деньги ему не возвращаются. Если отказывается продавец, то он обязуется вернуть задаток в двойном размере. Если этого не сделать переданная сумма будет считаться авансом. Если сделка не состоится, его придется вернуть.
  • зафиксировать факт передачи задатка.
  • определить срок, в который планируется заключить основной договор.
  • указать прочие договоренности между продавцом и покупателем.

Все предварительные договоренности лучше оформлять письменно. Если этого не делать, то их исполнение не гарантировано.

Выписка из квартиры и оформление справки

Следующий этап после оформления договора задатка — выписка из квартиры. Чтобы выписать всех собственников, следует обратиться в местный паспортный стол или в МФЦ.

Жильцы могут аннулировать регистрацию и до подписания договора задатка, если есть другая недвижимость, в которой можно прописаться. Обычно этого не делают, потому что срок пребывания без регистрации ограничен 7 днями. После снятия с регистрации всех жильцов нужно оформить справку по форме 9. Она покажет покупателю, что в квартире больше никто не прописан.

В отдельных случаях можно договориться о выписке из квартиры после регистрации перехода права собственности. Если такая потребность есть, нужно обговорить это с покупателем до заключения договора и прописать обязанность аннулировать регистрацию в нем.

Заключение договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в письменном виде. В отдельных случаях его требуется заверить у нотариуса. Договор нужно оформить в трех экземплярах: по одному для каждой стороны сделки и один — для Росреестра.

При оформлении купли-продажи владелец квартиры должен иметь при себе следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт, чтобы принести в ДКП характеристики квартиры;
  • предварительный договор, если он заключался;
  • справки, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах по форме 9;
  • дополнительные бумаги в зависимости от ситуации.

Оптимальный вариант — проконсультироваться с юристом перед составлением договора, чтобы не упустить деталей. Составлять договор нужно с учетом ситуации.

Передача квартиры покупателю и окончательный расчет

После оформления договора купли-продажи нужно передать квартиру покупателю. Передача квартиры — это исполнение обязательства по сделке продавцом. Нужно подтвердить этот факт письменно. Для этого оформляется акт приема-передачи.

Окончательный расчет — это исполнение обязательства покупателем. Рассчитываются стороны после подписания договора купли-продажи, до или после регистрации права собственности. Сроки и способ окончательного расчета тоже нужно обсудить и зафиксировать в ДКП.

Рассчитаться за квартиру можно следующими способами:

  • оплата наличными из рук в руки. Оформляется распиской.
  • передача наличных через банковскую ячейку.
  • аккредитив. Банк выступает посредником в передаче денег и перечисляет их продавцу по поручению покупателя после исполнения условий сделки.
  • депозит нотариуса. Может применяться, если договор оформляется нотариально.
  • обременение в пользу продавца. Это отсрочка платежа. Заключается отдельный договор, в котором указываются сроки окончательного расчета. На основании этого документа регистрируется обременение в Росреестре.

Регистрация

Далее следует регистрация перехода права собственности от покупателя к продавцу. Для этого нужно собрать следующий пакет документов:

  • три экземпляра ДКП;
  • паспорта сторон;
  • технические документы на квартиру;
  • акт приема-передачи.

В зависимости от ситуации могут потребоваться другие документы.

Для регистрации нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра. На процедуре должны присутствовать обе стороны или их представители по доверенности.

По общему правилу регистрацию оплачивает покупатель. Стороны могут договориться и поделить стоимость. Также по договоренности регистрацию может оплатить продавец.

Как продавцу избежать мошенничества

Основные виды мошенничества со стороны покупателей:

  • покупатель предлагает снизить цену в договоре, чтобы меньше платить налог, а потом отказывается выплачивать реальную стоимость.
  • продавцу передают фальшивые деньги. Чтобы избежать этого, стоит рассчитываться безналичным способом.
  • покупатель провоцирует продавца на отказ от сделки и затем по договору задатка требует отступные в двойном размере.

Чтобы минимизировать риски мошенничества, можно обратится за сопровождением сделки к юристу.

Распространенные ошибки при продаже квартиры

Наиболее частые ошибки при самостоятельной продаже квартиры:

  • подготовка документов в последний момент. Если что-то пойдет не так, это может сильно затянуть сделку и покупатель откажется от оформления договора.
  • необоснованно высокая цена на квартиру.
  • составление объявления по шаблону.

Заключение

Самостоятельная продажа квартиры — сложная и ответственная процедура. Но продать квартиру без риелтора реально. Нужно подготовить недвижимость к продаже и осмотру, установить адекватную цену, внимательно отнестись к сбору документов и передаче денег.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-prodat-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instrukciya-172329.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.