Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними

Сделки между близкими родственниками

Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними
18 Февраля 2015

В статье 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) дается такое определение понятию близкие родственники: это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать недвижимое имущество, передавать его по наследству, заключать договоры ренты и другие договоры. Сделки между близкими родственниками могут совершаться по общим правилам, предусмотренным Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) и должны соответствовать положениям ГК РФ о законности содержания сделок.

Законодательством определены лишь особенности. Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости.

На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество.

Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.

Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов. В соответствии со ст.

153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В данном случае не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности, так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц.

Следует заметить, что никаких правовых последствий, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит.

Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона.

Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который и определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, которым имущество будет разделено на доли (равные или неравные) принадлежащие каждому из супругов в отдельности. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве, к примеру, подарить ее другому супругу.

Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность.

Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке.

[attention type=red]
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.
[/attention]

Остановимся и на особенностях сделок с участием несовершеннолетних. В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст.

37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.

Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки.

Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Еще один вид сделки – это действие по выдаче доверенности. Довольно часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Следует помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст.

182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов.

Данная сделка также не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, родственники могут выбирать любой подходящий под каждую конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – законность, соблюдение всех необходимых формальностей и открытое волеизъявление сторон

Источник: https://sochifrs.ru/news/detail.php?ID=4377

Свои люди — сочтемся. Сделки между родственниками

Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними

Близкие родственники могут заключать договоры купли-продажи, дарения и аренды недвижимости, передавать друг другу имущество по наследству и т.д. В принципе в этих случаях действуют общие правила, предусмотренные ГК РФ. Однако законодательством определены и некоторые особенности подобных сделок.

Супруги и дети

Итак, родня… Еще поэт писал: «Позвольте: может быть, угодно теперь узнать вам от меня, что значит именно родные. Родные люди вот какие: мы их обязаны ласкать, любить, душевно уважать…» — ну и так далее, все читали «Евгения Онегина».

А согласно закону, то есть в соответствии со ст.

14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Рис. Т. СорокинойСпецифика операций с недвижимостью во многом зависит от того, о каких родственниках идет речь. К примеру, договор купли-продажи квартиры, заключенный между братом и сестрой или дядей и племянником, с правовой точки зрения никаких принципиальных отличий от сделки, состоявшейся между посторонними лицами, не имеет. Но если участниками выступают супруги, возникает ряд нюансов. «Поскольку в России институт брачных контрактов имеет минимальную распространенность, обычно действует общий порядок, в соответствии с которым все нажитое в браке является совместным имуществом обоих супругов, — поясняет Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Соответственно, если в период брака была приобретена, например, квартира, то вне зависимости от того, кто является ее номинальным собственником (другими словами, на кого эта недвижимость оформлена), она принадлежит обоим супругам на абсолютно равных правах».

Случается, что в силу тех или иных причин в семье решают изменить титульного собственника, то есть появляется необходимость переписать квартиру с мужа на жену или наоборот.

Нередко в этих целях заключают сделку купли-продажи.

«Подобный договор абсолютно лишен юридического смысла, так как в результате фактический состав собственников никоим образом не изменяется», — обращает на такой нюанс наше внимание О. Самойлов.

Когда речь идет об имуществе, принадлежащем детям, необходимо иметь в виду некоторые тонкости. Так, в соответствии с нормой, содержащейся в ст.

37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями — родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками, причем независимо от того, приобретают ли дети имущество или отчуждают его.

Иными словами, родителям запрещено, например, продавать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и покупать ее у него.

Если продавать, то по-настоящему

Часто родственники договариваются о переходе недвижимости из рук в руки путем совершения обычной сделки купли-продажи. Например, бабушка хочет таким образом передать квартиру в собственность внуку.

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», отмечает, что у этого способа действительно есть преимущества, например быстрота оформления.

С момента подачи документов в Росреестр до непосредственно самой регистрации проходит всего месяц.

Кроме того, сделка купли-продажи в большинстве случаев позволяет всем ее участникам-налогоплательщикам получить льготы.

Продавцу квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, предоставляется имущественный налоговый вычет, сумма которого в налоговом периоде не может превышать в целом 1 млн руб.

(то есть на эту сумму уменьшают налоговую базу). Покупателю же в любом случае возвращают 260 тыс. руб. (то есть 13% от 2 млн руб.).

Ну а если любящая бабушка продаст внучку квартиру по дешевке? Тут фискалы могут не понять родственных чувств: «Если цена сделки окажется ниже рыночной стоимости недвижимости более чем на 20%, налоговые органы могут доначислить налог и пени», — предупреждает Д. Погорельская.

Следует иметь в виду и другие аргументы против совершения сделки купли-продажи. Во-первых, человек, которому имущество передается, может находиться в браке, и тогда квадратные метры станут совместной собственностью супругов. Другими словами, если внук женат и купил у бабушки квартиру, то при разводе половину он должен будет отдать своей жене.

Во-вторых, если квартира находится в совместной собственности, необходимо согласие второго супруга на ее отчуждение. То есть согласие на сделку должен дать и дедушка.

В-третьих, если внук захочет продать купленную у бабушки квартиру в течение трех лет с момента совершения сделки, то с полученного дохода он должен будет заплатить налог в размере 13%.

В-четвертых, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. В качестве таковых закон рассматривает супругов, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных.

Иногда у родственников, не входящих в число взаимозависимых, возникает соблазн заключить сделку купли-продажи вместо дарения с целью получения вычета. Однако эксперты оформлять фиктивный договор купли-продажи не советуют.

«Подобная сделка является (в зависимости от ситуации) либо мнимой, либо притворной», — предупреждает О. Самойлов. Если заинтересованное лицо докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

Подарок от всего сердца

Наиболее надежный вариант — договор дарения недвижимости, который всегда заключают в письменной форме и который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Оспорить его можно, только если будет доказано, что сделка заключена под каким-либо воздействием (принуждением и т.д.).

Договор дарения можно оформить с любым родственником — и близким, и дальним. Подаренное имущество является личной собственностью и не подлежит разделу, даже если человек находится в браке. Кроме того, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если стороны являются членами семьи или близкими родственниками.

Наталья Баранкова, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест», напоминает об ограничениях: «Если условиями договора предусмотрена передача недвижимости после смерти дарителя, то такая сделка недействительна. Запрещается дарить от имени малолетних (не достигших 14 лет) детей, от имени недееспособных.

Граждане, находящиеся на лечении либо содержании в лечебных, воспитательных учреждениях или учреждениях социальной защиты, не вправе одаривать работников этих учреждений и членов их семей. Все указанные ограничения не распространяются на подарки, стоимость которых менее 3 тыс. руб.».

Не надо притворяться

Иногда на практике продажу недвижимости оформляют договором дарения. Такой вариант также является незаконным. «При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Если сделка притворная, то есть совершена с целью прикрыть другую, она ничтожна», — объясняет Д. Погорельская. Это означает, что заинтересованные лица в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Истец должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер.

В подобной ситуации закон делает позицию покупателя более выгодной и защищенной с юридической точки зрения, чем позицию одаряемого.

«В случае фиктивного договора дарения существует риск применения двусторонней реституции, когда стороны возвращаются в первоначальное положение: одаряемый расстается с жилплощадью, а даритель… не возвращает полученных на самом деле денег — ведь в договоре о последних нет ни слова. За них еще придется побороться в суде», — предупреждает Д. Погорельская.

Живите бесплатно!

Как лучше поступить, если родственники просятся пожить в принадлежащей вам квартире или комнате? А вы человек предусмотрительный и хотите разграничить свои и их права и обязанности, поставить какие-то условия, подстраховаться на случай порчи имущества. Родня родней, но возможные убытки не грех минимизировать.

Обычный договор аренды предполагает плату за предоставление помещения. Однако родственники могут оформить договор безвозмездного пользования. При этом указание в качестве нанимателя родственника правовых последствий не имеет.

По договору безвозмездного пользования (договор ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучатель), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудополучатель обязан поддерживать помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором.

Бабушка на содержании

Еще одна популярная сделка между родственниками — договор пожизненного содержания с иждивением (договор ренты). В принципе его могут заключить любые два человека, в том числе и не связанные кровными узами.

Суть в том, что один гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность другого.

Последний взамен обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

«Обязанность плательщика ренты может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья опекаемого гражданина, то и уход за ним», — говорит Н. Баранкова. Однако стороны могут договориться и о периодических денежных выплатах в течение жизни получателя ренты.

Человек, взявший на содержание, допустим, свою бабушку, может распоряжаться жильем — отчуждать, сдавать в залог и т.д. — только с предварительного письменного согласия получателя ренты, а право собственности на недвижимость возникает только после его смерти.

Нужно помнить, что договор пожизненного содержания с иждивением требует обязательного нотариального удостоверения (иначе будет признан ничтожным) и подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Закон хорошо защищает получателей ренты, предоставляя им широкие права по расторжению договора. Ну а поскольку даже родная бабушка может оказаться с характером, рентный должник всегда должен быть начеку.

То есть необходимо в обязательном порядке собирать и хранить чеки за купленные продукты, вещи, за оказанные услуги, например ремонтные работы, квитанции за перечисленные деньги, расписки за суммы, выданные на руки, и т.д.

В суде, если до него дойдет дело, эти документы будут иметь решающее значение.

Источник: https://www.cian.ru/stati-svoi-ljudi-sochtemsja-sdelki-mezhdu-rodstvennikami-217415/

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

Важно! В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

  • несовершеннолетним внукам от 14 лет;
  • совершеннолетним.

Внимание! Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажаДарственнаяЗавещание
Регулируется Ст. 549-558 ГК РФ Ст. 572-582 ГК РФ Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны Продавец и покупатель Даритель и одаряемый Завещатель и наследник
Форма Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный) Письменная форма с нотариальным заверением Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора Возмездное отчуждение недвижимости Безвозмездно Безвозмездно
Налоги Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности После регистрации в Росреестре После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

  1. Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
  4. Заключить договор купли-продажи с родственником.
  5. Подписать акт приема-передачи.
  6. Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Документы

  • Паспорта сторон (свидетельства о рождении, если в сделке участвуют лица до 14 лет).
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (ДКП, договор приватизации и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).
  • Справка ЕГРН.
  • Технический паспорт из БТИ.
  • Выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ.
  • Справка из ЖЭК об отсутствии долгов по ЖКУ.
  • Разрешительная документация (от органа опеки и попечительства, если продается квартира несовершеннолетнего, согласие супруга на продажу).

Договор

Преамбула договора содержит:

  • дату и место заключения;
  • данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

  • точный адрес квартиры;
  • общая площадь;
  • отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Важно! Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Преимущества:

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Важно! Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

  1. обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
  2. заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
  3. заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

  • расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
  • признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

  • подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
  • оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
  • отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
  • подписана под влиянием обмана или угрозой;
  • условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

  • подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
  • договор противоречит законодательству или основам нравственности;
  • квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
  • ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
  • сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Справка: Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

  • они являются малолетними;
  • или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

  • не иметь обременений;
  • сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
  • жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html

Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта

Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними

Прежде необходимо определить – кого считать близкими родственниками. Так в соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество.

Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.

Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В данном случае не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности, так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц. Следует заметить, что никаких правовых последствий, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит.

Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона.

Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который и определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, которым имущество будет разделено на доли (равные или неравные) принадлежащие каждому из супругов в отдельности. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве, к примеру, подарить её другому супругу.

Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность.

Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке.

[attention type=red]
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.
[/attention]

В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.

Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки.

Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Еще один вид сделки – это действие по выдаче доверенности. Довольно часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Следует помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст.

182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов.

Данная сделка также не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, родственники могут выбирать любой подходящий под каждую конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – законность, соблюдение всех необходимых формальностей и открытое волеизъявление сторон.

статьи

  • Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта
  • Ответы юристов (6)
  • Есть вопрос к юристу?
  • Ищете ответ?
  • Naar startpagina
  • «Родственные» сделки Еще не так давно сделки между родственниками не разрешались, теперь закон это позволяет. Близкие родственники могут заключать договоры купли-продажи, дарения и аренды недвижимости, передавать друг другу имущество по наследству в соответствии с общими правилами, предусмотренными Гражданским кодексом. В то же время, законодательством определены и некоторые особенности подобных сделок. Какие – рассказывает юрист компании «Рескор» Оксана Позднякова. — Понятие «близкие родственники» прописано в статье 14 Семейного кодекса РФ, — поясняет О. Позднякова. — Согласно этой статье, близкими считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, то есть супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). К этой же категории относятся усыновители и усыновленные. — Судя по всему, специфика операций с недвижимостью во многом зависит от того, о каких родственниках идет речь? — Совершенно верно. К примеру, договор купли-продажи квартиры, заключенный между братом и сестрой или дядей и племянником, с правовой точки зрения никаких принципиальных отличий от сделки, состоявшейся между посторонними лицами, не имеет. Но если участниками выступают супруги, возникает ряд нюансов. Например, если между супругами не был заключен брачный контракт, то квартира, приобретенная в период брака, независимо от того, на кого именно она оформлена, принадлежит обоим супругам на равных правах. — То есть, переписать квартиру с мужа на жену по договору купли-продажи не получится? — Можно, но с юридической точки зрения это абсолютно бессмысленно, поскольку в результате такой сделки фактический состав собственников никоим образом не изменяется. — А есть ли какие-то особенности в сделках с недвижимостью, принадлежащей детям? — Такие нюансы имеются. Например, в соответствии со ст. 37 ГК РФ, не имеют права совершать сделки со своим подопечным опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники. Исключение составляют лишь случаи передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование. Иными словами, родителям и иным близким родственникам (включая бабушек и дедушек) запрещено, например, продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку или купить у него квартиру. Также, согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями и запрещена безвозмездная уступка имущественного права ребенка. — Иными словами, совершеннолетнему внуку бабушка продать квартиру может? — Да, это возможно. Но тут нужно иметь в виду, что если этот взрослый внук женат, купленная им у бабушки квартира становится их совместной с супругой собственностью. И соответственно при разводе делится пополам. К тому же, если внук захочет продать купленную у бабушки квартиру до истечения трех лет с момента совершения сделки, то с полученного дохода он должен будет заплатить налог в размере 13%. Так что разумнее между бабушкой и внуком оформить договор дарения. Тем более, что в данном случае (бабушка-внук) доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения. — Выходит, дарение более предпочтительный способ передать недвижимость родственнику? — Я бы сказала, что для одаряемого это не только самый надежный вариант, но и выгодный. Во-первых, договор дарения можно заключить с любым родственником — и близким, и дальним. Во-вторых, одаряемый получает имущество в личную собственность, и оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если человек находится в браке. В-третьих, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если стороны являются членами семьи или близкими родственниками, о чем я говорила выше. Но есть небольшой нюанс — даритель должен быть полностью уверен, что хочет подарить квартиру именно этому родственнику. Потому что такой договор можно оспорить, только если будет доказано, что он был заключен под каким-либо воздействием (принуждением и т.д.). Для одаряемого это лучший вариант по той же причине: другим родственникам также будет достаточно сложно доказать недействительность сделки (в отличие от наследства). — И все же в последние годы, после внесения изменений в Налоговый кодекс, количество сделок между близкими родственниками возросло. Видимо, главная цель таких сделок – получить налоговый вычет? — Ну, во-первых, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. В качестве таковых закон рассматривает супругов, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных. А во-вторых… Конечно, иногда у родственников, не входящих в число взаимозависимых, возникает соблазн заключить сделку купли-продажи вместо дарения с целью получения вычета. Однако я бы не советовала оформлять фиктивный договор купли-продажи. В зависимости от ситуации, подобная сделка является либо мнимой, либо притворной. И если заинтересованное лицо докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной. В тему ЕСЛИ РОДСТВЕННИК НЕ БЛИЗКИЙ Придется ли платить налог, если родственник, решивший осчастливить вас подарком в виде недвижимости, не относится, согласно Семейному кодексу РФ, ни к членам вашей семьи, ни к категории близких родственников? Если это так, то после того, как вы станете счастливым обладателем недвижимости, вам придется заплатить 13% НДФЛ со стоимости подаренного имущества. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля, а подать декларацию по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором подарена недвижимость. Кстати, в Налоговой инспекции довольно быстро узнают, что вы получили «недвижимый» подарок. Ведь вам придется регистрировать сделку с недвижимостью в территориальном органе Росреестра. А тот, в свою очередь, в 10-дневный срок со дня регистрации недвижимости сообщит о сделке в налоговую инспекцию.
  • Какие сделки возможны между близкими родственниками
  • Чем плохо завещание?
  • Риски сделок дарения
  • По договору купли-продажи
  • Рента – сложная сделка
  • Наследство по закону
  • Сделка между мужем и женой ничтожна
  • От родителей – к детям
  • Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта
    • СДЕЛКИ МЕЖДУ БЛИЗКИМИ РОДСТВЕННИКАМИ

Источник: https://sudsistema.ru/category-19/sdelki-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-zapresheni-zakon-1-marta.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.