Титул при покупке квартиры

Содержание

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Титул при покупке квартиры

Страхование титула при покупке квартиры – это то же самое, что страховка покупки жилья. Услуга стала очень распространенной в последнее время ввиду востребованности ипотечных кредитований и частых случаев квартирных афер. Однако многие потребители даже после подписания договора купли-продажи и страхового полиса титула квартиры не совсем понимают, что они застраховали и зачем.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Это услуга для физических и юридических лиц, обеспечивающая защиту права собственности на недвижимость от риска утраты частично или полностью в случае форс-мажора. Особенно актуальна услуга, если жилье покупается в ипотеку, квартира находится в собственности нескольких человек или же получена по наследству. Форс-мажором можно считать любые обстоятельства, при которых появляются еще одни претенденты на квартиру (или на ее часть).

Чтобы лучше понимать, что это такое – титульное страхование недвижимости, – почему и когда важно его оформить, стоит упомянуть преимущества такого страхового полиса:

  • надежная защита от претензий бывшего собственника квартиры или дома, если вдруг он пожелает признать сделку недействительной;
  • иммунитет против сделок, совершенных одним супругом без согласия другого при разделе имущества;
  • защита от недобросовестных застройщиков, если квартира покупается в еще не сданном новострое.

Особенно важно учесть все нюансы в последнем случае. Если квартира приобретается в доме, который еще не достроен, в договоре купли-продажи указываются инвестиционный период и титульный.

Инвестиционный – это период времени, длящийся от даты подписания договора до даты получения свидетельства права собственности. После получения документов, подтверждающих право собственности на квартиру, начинается титульный период.

Раньше оформить титульное страхование нельзя.

Обязательно ли страховать титул при ипотеке

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Договор титульного страхования гражданам России, согласно действующему законодательству заключать не обязательно.

Это добровольная процедура. Но сложность в том, что многие банки-кредиторы отказываются оформлять ипотеку, если заемщик не оформляет титульное страхование.

Или же повышает процентную ставку по кредиту, если отсутствует страховой полис.

Учитывать при этом нужно, что застрахована будет не сумма ипотечного кредита, а право собственности на квартиру по ее рыночной стоимости. Кроме того, выгодоприобретателем становится банковская организация.Еще один интересный момент: нельзя при ипотеке на пять лет заключить страховой договор только на год, чтобы кредит был одобрен. Банк потребует оформить титульное страхование на весь ипотечный срок, с учетом процентов по кредиту. Если же страховой договор по истечению срока действия не будет продлен, процентная ставка может быть повышена.

Если же квартира приобретается за наличные, без заемных средств банка, покупатель и новый владелец квартиры может заключить договор на титульное страхование добровольно. В этом случае, суммой страховки будет стоимость жилья, а выгодоприобретателем является новый владелец квартиры.

Для чего нужно страхование титула

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Страхование сделки купли-продажи квартиры необходимо, чтобы избежать конфликтов и судебных разбирательств с лицами, которые также могут претендовать на жилье. Хотя при покупке квартиры юристы проверяют документы и дают гарантии, что других владельцев жилья нет, риски остаются всегда.

Страхование титула при сделках с недвижимостью позволяет защитить свои интересы собственника в таких случаях:

  • появились родственники, которые ранее были несовершеннолетними, заключенные, недееспособные лица, чьи интересы не учтены при заключении сделки;
  • какая-либо из сделок с квартирой признана мошеннической;
  • приватизация жилья была проведена ненадлежащим образом;
  • один из участников сделки на момент ее заключения был признан невменяемым или недееспособным.

Также страховой полис защищает от застройщиков-аферистов, которые могут дважды и трижды продавать одну и ту же квартиру.

В зависимости от условий договора, благодаря титульному страхованию, владелец квартиры сможет возместить стоимость утраченной квартиры полностью или частично.

При этом неважно, при каких обстоятельствах наступил страховой случай: владелец не знал, что приобрел квартиру незаконно, стал жертвой родственников-аферистов или сам мошенничает. При наличии страхового полиса, компания выплатит понесенный ущерб согласно договору.

Как оформить титульное страхование

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Чтобы заключить договор титульного страхования, вначале рекомендуется изучить предложения от самых крупных, авторитетных компаний и выбрать оптимальное. Далее следует обратиться в компанию, уточнить, какие документы потребуются, и назначить дату встречи.

После первого собеседования и подачи пакета документов, будет проведена экспертиза. Страховщик имеет право провести определенные мероприятия, чтобы выяснить, насколько рискованно заключать договор с владельцем квартиры. Занимает процедура около семи рабочих дней.

После экспертизы, страховщик объявляет о своем решении – выполнять титульное страхование или нет. Если страховая компания посчитает слишком рискованным страховать право собственности, владельцу стоит еще раз изучить все документы на недвижимость – возможно, сделка является мошеннической и его обманывают.

Если же страховщик согласен заключить договор с владельцем квартиры, останется предоставить необходимые документы, оплатить услуги и взносы и подписать полис. Оформить титульное страхование можно как во время совершения сделки купли-продажи, так и после нее.

Какие СК делают страховку

Росгосстрах защищает сделки купли-продажи недвижимого имущества вторичного и первичного рынка. Максимальный срок действия договора – 3 года, потом его можно продлить. Стоимость страхования не может превышать рыночную стоимость квартиры на момент заключения сделки, процентная ставка – от 0,25% до 1%.

Ингосстрах заключает договора на срок до 5 лет, предлагает одни из самых выгодных тарифов – от 0,2 до 0,35%.

Альфастрахование предлагает одни из самых высоких тарифов – от 0,30%. При этом подписывает договор на срок до 10 лет. Если оплачивается сразу вся сумма на срок от 1 года и до 10 лет, тарифы снижаются.

Самые низкие тарифы в ВТБ – от 0,18%. Но перед подписанием договора следует внимательно изучить каждый пункт договора и обратить внимание на сроки и возможность их продления.

Документы и требования к договору

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Чтобы оформить страховку титула, потребуются следующие документы:

  • паспорт владельца квартиры;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • заявление-анкета;
  • свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на жилье;
  • выписка из кадастрового паспорта квартиры;
  • справка об экспертной оценке стоимости квартиры;
  • справка от нарколога и психиатра о том, что подающий заявление не состоит у них на учете;
  • справка о состоянии здоровья.

Также потребуются документы обо всех сделках с квартирой, связанных со сменой владельца, приватизацией или наследством за последние 3 года. Список может дополняться другими документами, в зависимости от обстоятельств – например, свидетельством о разводе, о рождении несовершеннолетних детей, о приватизации квартиры и т.д.

Стоимость полиса

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Выполнять расчет цены страхового полиса следует внимательно, с учетом всех существующих факторов и особенностей каждого отдельного случая. Единого универсального тарифа не существует.

Тарифы будут зависеть в первую очередь от двух основных факторов:

  • рыночной стоимости страхуемой недвижимости;
  • стоимости услуг выбранной страховой компании.

Но при этом сумма страховки не может превышать сумму, затраченную на ее приобретение. Также будут учитываться сроки страхования.

Сколько стоит титульное страхование, сможет сказать эксперт компании после расчета всех факторов. При этом рыночную стоимость жилья чаще всего страховая компания определяет самостоятельно.

Сумму умножают на тарифы компании и получают цену страховой премии. Обычно это около 0,30%, в некоторых компаниях тарифы достигают 1%.

Также тариф может повышаться, если объект многократно продавался, правом собственности владеют несколько родственников и т.д.

Учтите также, что если квартира куплена в кредит, то к стоимости взносов могут прибавлять проценты по ипотечному кредиту.

Для примера: если жилье было куплено за 2,5 миллиона рублей, то стоимость страхового полиса на эту недвижимость за год составит от 7500 рублей при тарифной ставке 0,3%.

Стоимость титульного страхования квартиры быстро и точно можно рассчитать с помощью онлайн-калькулятора. Калькулятор предлагает на своих сайтах практически каждая страховая компания, имеющая свой интернет-ресурс. Не забудьте, что к стоимости полиса прибавляется также стоимость услуг страхового агента, юриста, судебные издержки.

На какой срок оформляется страховое соглашение

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Титульная страховка собственности оформляется сроком не менее 12 месяцев.

Максимальный срок устанавливается в каждой компании индивидуально. Обычно титульное страхование выполняется максимум на 10 лет.

Но заказчик имеет право оформить страховку титула на два года, три или пять лет, а потом отменить или продлить.

Эксперты рекомендуют оформлять титульную страховку сроком на 3 года. Именно в трехлетний период родственники, чьи интересы не были учтены при покупке и регистрации недвижимости, могут подавать претензии.

По истечению этого срока право собственности уже не оспаривается, поэтому выплачивать страховку титула нет большой необходимости, тем более, если финансовые средства ограничены.

Что делать при наступлении страхового случая

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Первое, что нужно сделать – перезвонить в страховую компанию и проконсультироваться с их экспертом по титульному страхованию сделок с недвижимостью. Он определит, наступил страховой случай, или нет.

Вообще, страховым случаем считаются любые обстоятельства, при которых владелец квартиры может утратить право собственности на жилье. Но не всегда он получит полное возмещение или хотя бы частичное по страховому полису.

Кроме того, титульное страхование не защищает от того, что у владельца квартиры не могут появиться совладельцы.

В каких случаях титульное страхование не сработает:

  • Если еще один претендент на жилье отстоял свои права и признан совладельцем. В этом случае первый владелец не утрачивает права на собственность, но выплат не получает и будет делить жилье со вторым совладельцем.
  • Квартира уничтожена при несчастном случае или стихийном бедствии.
  • Жилье отобрано для погашения задолженности перед банком.
  • Планировка квартиры изменена.
  • Сделка по квартире признана в судебном порядке недействительной и суд постановил вернуть сторонам полученные средства.

Что еще важно знать: титульное страхование не компенсирует моральный ущерб и не покрывает судебные издержки, штрафы и прочие затраты в ходе разбирательств.

Таким образом, главным минусом титульного страхования можно назвать его высокую стоимость при сравнительно низких гарантиях.

С другой стороны, если вы уверены в юридической чистоте сделки, по крайней мере, со своей стороны, титульное страхование действительно может сохранить вам жилье.

Заключение

Титульное страхование при покупке недвижимости: что это такое, сколько стоит страховка титула, расчет цены

Как застраховать приобретение участка, дома, квартиры, в какую компанию обратиться и сколько это будет стоить, важно узнать каждому, кто собирается купить квартиру, уже купил или получает ее в наследство.

В жизни бывают различные случаи, часто родственники пытаются незаконно завладеть своей частью имущественного наследства или незаконно сделать эту часть своей собственности. При разводе супругам бывает сложно правильно выполнить раздел имущества.

Также вы можете встретиться с аферистами, которые положили глаз на ваше жилье.

Страхование титула поможет избежать многих сложностей и недоразумений, и легко решить вопрос владения недвижимостью без судового разбирательства. Это не бесплатно, но все затраты в итоге полностью окупаются.

Источник: https://gidpostrahoe.ru/imushhestvo/nedvizhimost/titulnoe-strakhovanie-nedvizhimosti.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gidpostrahovke/titulnoe-strahovanie-pri-pokupke-nedvijimosti-chto-eto-takoe-skolko-stoit-strahovka-titula-raschet-ceny-5d9630bb74f1bc00b1eee102

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Титул при покупке квартиры

Одинокая дама, военнослужащая в отставке, «очень выгодно» приобрела квартиру в Московской области с использованием военного сертификата. На ремонт она взяла потребительский кредит на 1 млн рублей.

Как только ремонт был завершен, возникло неожиданное препятствие — появилось никем не учтенное лицо. В свое время его право на приватизацию квартиры не было реализовано, а от приватизации он не отказывался.

Про этого родственника просто «забыли», когда составляли справку о лицах, проживающих в квартире на момент приватизации.

К ужасу женщины, «родственник» доказал в суде право на 1/2 долю квартиры. Конечно, в этом деле есть вероятность мошеннической схемы, но доказательств правоохранительные органы не нашли. Теперь новой хозяйке квартиры, скорее всего, придется ее продавать, а самой переезжать в более дешевое жилье.

Если бы она застраховала титул собственности, такого драматичного развития событий удалось бы избежать: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.

Титул собственника можно застраховать (причем в отношении не только конкретной сделки, но и всех предыдущих).

Это вполне разумно, если существует риск утерять свои права на свежеприобретенную недвижимость — например, в ситуации, когда сделка была оспорена.

Сделка оспаривается по ряду причин: если забыли учесть права детей, наследников или тех, кто отбывает тюремный срок; если переход прав (даже предыдущий) совершен ошибочно или мошенническим путем; если одна из сторон сделки имеет статус недееспособной.

Но для начала выясним, что такое титул собственника.

Всем сестрам по серьгам

Титул собственника ничем не отличается от обычного права собственности — это просто термин.

Обычно титулы делят на два вида:

  • первоначальный, возникший заново, он не зависит от прав предшествующего собственника на вещь;
  • производный, при котором право собственности на вещь переходит от предшествующего собственника.

Если вы планируете приобрести имущество, необходимо оценить риск утраты права собственности в будущем — для этого квалифицированные юристы проверяют все документы. В случае с первоначальным титулом изучается не только сам объект права (движимое и недвижимое имущество), но и сделка по его приобретению: каким образом возник титул, чьи интересы были затронуты и т. д.

Кроме того, они обращают внимание и на детали самой сделки: соблюдены ли все нормы действующего законодательства, правильно ли выбрана форма сделки, получены ли законные разрешения от всех лиц, чье согласие предусмотрено для передачи имущества, и т. п.

В случае с производным титулом проверка еще строже: ей подлежат абсолютно все сделки по приобретению объекта права. Если части документов не хватает, риск утраты титула собственника повышается.

Но в обоих случаях проверяемых пунктов много. После первой проверки эксперт может запросить и дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что специалист тщательно изучает документацию.

В документах, предоставляемых Росреестром, есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Теоретически она должна содержать сведения обо всех сделках, проведенных в отношении конкретного объекта недвижимости.

Но фактически в ней отражаются только сделки, совершенные после создания Единой системы государственного кадастрового учета недвижимости (после 2009 года).

К тому же часто встречается словосочетание «сведения отсутствуют», что не позволяет активно использовать эту опцию, признает адвокат Ирина Фоменко.

пример

Собственник продал приватизированную квартиру за 5 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности. Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку.

Была проведена судмедэкспертиза, которая доказала, что на момент подписания ДКП этот человек не осознавал своих действий. При этом на учете он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств. Сделка была оспорена.

Страховая компания выплатила 5 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.

Титульные права и обязанности

Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.

«Яркий пример — супруги. У них равные права на недвижимость, но информация о втором законном собственнике не внесена в ЕГРН», — поясняет Ирина Фоменко.

Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.

плюсы и минусы

В личной декларации объект недвижимости не указывается.

При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.

+ Собственник без титула не уплачивает налог на имущество и налог с продажи квартиры.

Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник.

Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре.

Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.

Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.

В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.

«Если должник исполнит обязательство в срок, кредитор обязан вернуть право собственности на вещь. В случае неисполнения обязательства, кредитор может оставить имущество за собой либо продать по рыночной стоимости.

В этом случае максимально защищены интересы кредитора. Должник же сразу лишается права собственности и даже при незначительной просрочке погашения долга рискует потерять имущество безвозвратно», — подчеркивает адвокат.

 

Страхование титула собственника

Застраховать свой титул реально не только в отношении дома и квартиры, но и в отношении квартиры в пока не построенном доме (у недобросовестного застройщика не будет шанса продать ее другим покупателям), земельного участка и даже нежилого помещения.

Эксперты отмечают, что страхование особенно необходимо при наследовании недвижимого имущества, при сделках, в которых используется маткапитал, при сделках с физлицами с признаками банкротства, с определенными категориями продавцов, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере (с диагнозом «шизофрения» лучше не связываться, а вот ДЦП помехой для сделки не является, хотя человек с таким диагнозом тоже состоит на учете, но все равно лучше подстраховаться) и наркодиспансере (не все «узаконенные» алкоголики не имеют права на сделку).

пример

Собственник продавал несколько земельных участков в Рузском районе Московской области, перед этим разделив один большой участок.

Уже после сделки районный прокурор стал ее оспаривать, заявляя, что продавец был мошенником — произвел отчуждение сразу нескольким покупателям, подделав документы на большой земельный участок, и впоследствии официально зарегистрировал разделение через Росреестр.

В результате прокурор лишил всех новых собственников права собственности. Один из покупателей заранее застраховал титул собственности и получил страховое возмещение.

Как это работает?

Циан.Журнал с помощью эксперта в области титульного страхования Олеси Бухтояровой, представителя страховой компании «Согласие», собрал самые распространенные вопросы и ответы на них.

Когда страховых выплат не будет?

Есть несколько исключений из правил. Допустим, если страхователь произвел отчуждение объекта недвижимости, передав его в собственность другому лицу, но при этом претендует на страховое возмещение. Еще один вариант, при котором в выплате будет отказано: если в момент отчуждения объекта недвижимости страхователь-собственник действовал в состоянии алкогольного опьянения.

Третий вариант: при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть определенные проблемы, но не уведомил об этом риске страховую компанию (страховой компании придется доказывать осведомленность собственника — это тонкий момент).

Все выплаты производятся по решению суда (впрочем, в России все лишения собственности должны проводиться только по решению суда).

Сколько стоит страхование титула?

В среднем по рынку тариф на годовой полис добровольного страхования титула (речь идет не об обязательном ипотечном страховании!) стоит около 0,3–0,4% оценочной стоимости объекта. На три года стоимость страхования обойдется в 0,75–1% цены объекта. Чем сложнее история объекта недвижимости, тем выше тариф.

три способа, как определяется стоимость страхуемого объекта недвижимости

  1. Цена, которая указана в договоре купли-продажи (если квартиру купили за 9 млн рублей, ровно на такую сумму страховая компания и оформит полис).
  2. Неполная стоимость.

    Если в договоре прописана неполная стоимость (в том числе при незаконной попытке сэкономить на выплате налогов или при сделках с потенциальным банкротом — например, если он не выплатил по своим кредитам более 500 тыс. рублей и/или не платил по ним в течение трех месяцев, что является предбанкротным состоянием), возникают риски для покупателя.

    При оспаривании сделки и признании ее недействительной покупатель будет претендовать только на ту сумму, которая прописана в договоре. Сделки по неполной стоимости вправе оспаривать третьи лица, сами продавцы, кредиторы и/или финансовый управляющий.

    Если рыночная стоимость объекта составляет 12 млн рублей, а в договоре указано только 10 млн рублей, страховая компания может потребовать составить дополнительное соглашение и расписку на разницу для подтверждения полной передачи денежных средств от продавца покупателю — при наступлении страхового случая будет выплачена полная сумма (12 млн рублей).

  3. Один из вариантов определения страховой суммы — провестинезависимую оценку объекта недвижимости, тогда страховая компания будет опираться на нее.

Выплачивается страховая сумма, которую компания зафиксировала в договоре страхования. Она определяется по перечисленным выше параметрам и должна быть указана в договоре.

Какие гарантии дает страхование титула?

В России существует негативная система регистрации права на недвижимость, согласно которой вся ответственность по сделке возлагается на конечного покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность (а это оценочная категория), осторожность и осмотрительность во время сделки. Государство отвечает только за переход права, но не за его содержание, отсюда и возникла необходимость в титульном страховании. Оно является в России единственной надежной защитой — именно поэтому банки включают титул в ипотечное страхование.

Каковы основные риски, которые покрываются титульным страхованием?

  • Риск столкнуться с мошенничеством — например, с подделкой документов о владении (встречается часто, распознается сложно).
  • Нарушения при использовании материнского капитала, когда детям не выделяют или неправильно выделяют доли, но квартиру продают. Позже опекунский совет и/или повзрослевшие дети предъявляют иски.
  • Банкротство физлиц, при котором продавец объявляет себя банкротом после проведения сделки. Для покупателя это чревато тем, что сделка будет оспорена (особенно при расчетах через банковскую ячейку и при указании в ДКП неполной стоимости сделки).
  • Если в сделке участвует человек с психическим заболеванием (и это выясняется уже после подписания ДКП).

На какой срок имеет смысл оформлять титульное страхование?

Пожизненно оно точно не нужно.

Согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ «Сроки исковой давности по недействительным сделкам», срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, а по оспоримым сделкам — один год. В отдельных случаях сроки исковой давности составляют и 10 лет, но это редкость. Как правило, страховые компании страхуют на один или три года — больше нет смысла. Практика страховщиков подтверждает, что все риски возникают в первые три года после заключения сделки.

В каком размере и после каких процедур выплачивается страховка, если право собственности все же оспорено?

Если страхователь получает иск от продавца или от третьих лиц, он обращается в страховую, которая подключается к процессу (выступая как участник процесса в качестве третьего лица).

Если произошел страховой случай (суд аннулировал запись ЕГРН у собственности), то страховая компания выплачивает сумму, которая была зафиксирована в страховом полисе. Иногда это отнимает довольно много времени (допустим, год-полтора), так как судебные процессы в России длятся долго.

Иногда страховая компания настаивает, чтобы страхователь дошел до апелляционной инстанции, пытаясь защитить не только права своего клиента, но и деньги компании (до кассации дело, как правило, не доходит).

Получится ли застраховать земельный участок?

Таких запросов мало. Страховые компании рассматривают не все участки, но земли под ИЖС и земли сельхозназначения обычно берут. При этом они изучают, кем и когда выделялся земельный участок, требуют указать полную стоимость в ДКП, использовать безналичную форму расчета и т. д.

Можно ли оформить полис, будучи собственником?

Нет, нельзя (хотя раньше такой вариант допускался, но теперь страховщики от него отказались из-за того, что выросло количество мошеннических схем).

Сейчас объект страхуется либо в день подписания ДКП, либо через две недели — после получения выписки из ЕГРН о регистрации права нового собственника.

При этом заявку следует подать заранее — до подписания ДКП, чтобы страховая компания успела оценить риск.

Источник: https://www.cian.ru/stati-strahovka-ot-poteri-kvartiry-kak-ustroeno-titulnoe-strahovanie-314025/

Что такое титульное страхование недвижимости, как оно работает и от каких рисков защищает

Титул при покупке квартиры

При оформлении ипотечного кредита банк обычно требует застраховать залоговое жилье, жизнь и здоровье заемщика, но иногда – еще и титул.

Дело в том, что банки не хотят терять деньги из-за сомнительной юридической чистоты сделки купли-продажи, и титульное страхование – единственный способ свести этот риск к нулю.

Но страхование титула реально выгодно и самим покупателям квартиры – узнать все о прошлых владельцах очень сложно, а часто вообще невозможно.

При покупке недвижимости, будь то квартира, комната или жилой дом, многие опасаются, что со временем могут утратить право собственности на нее. Причин может быть много:

  • оспаривание в судебном порядке договора отчуждения имущества (например, наследниками предыдущего собственника);
  • отчуждение имущества по причине отзыва договора аренды земельного участка, на котором расположена недвижимость;
  • конфискация;
  • прекращение прав собственности в связи с неуплатой по кредиту и прочее.

Другими словами, если физическое лицо приобрело квартиру, наследники предыдущего собственника могут в течение нескольких лет заявить право на долю в имуществе. Это правило указано в законодательстве. Также не стоит забывать о том, что, если квартира приобретена в ипотеку, банк может через суд остановить действие права собственности на нее в связи с неуплатой по кредиту.

Со всеми основаниями для прекращения права собственности имущества можно ознакомиться в ГК РФ в статье 235.

От этого должно защитить титульное страхование (другое название – страхование титула). Оно представляет собой защиту от утраты/потери права собственности на объект недвижимости.

Страхование титула является обязательным при оформлении ипотечного кредита.

Оно дает право на возмещение убытков банка (кредитора) в том случае, если заемщик утратит право собственности на объект, который находится в залоге до закрытия кредита.

Страховать титул при оформлении ипотеки можно не только в пользу банка. Ведь заемщик также должен быть защищен от потери денег, которые уже были оплачены в качестве первоначального взноса. Кроме того, есть риск потерять свою собственность. Пусть даже она до окончания срока кредитования находится в залоге у банка.

Нужно ли оформлять титульное страхование

Никто не может заставить нового собственника имущества страховать титул. Но в некоторых случаях при оформлении ипотеки банки требуют оформить такую страховку. Иначе процент по ипотеке увеличивается на несколько пунктов.

Дело в том, что банк старается снизить риск утраты денег в случае потери заемщиком права собственности.

Большие суммы процентов по ипотечному кредиту выплачивают уже на первом этапе действия договора (как правило, первые несколько лет).

При покупке квартиры в ипотеку заемщик наивно полагает, что банковские юристы и служба безопасности тщательно проверяют квартиру. Но по факту они могут проверить только юридическую чистоту сделки. К сожалению, не всегда получается узнать прошлое имущества. Возможно, со временем на него будут претендовать наследники по третьей или другой линии. А от таких событий никто не застрахован.

Аналогичная ситуация с покупкой квартиры или другой недвижимости через риэлторские агентства. Специалисты также могут проверить только юридическую чистоту квартиры, но не наличие возможных наследников, которые появятся со временем.

Проследить полную историю квартиры нельзя. Особенно за столь короткие сроки, которые установлены для оформления сделки. Может быть такое, что на квартиру будут претендовать несовершеннолетние, чьи права при отчуждении имущества были ущемлены. А такое в суде доказывается довольно просто.

Особенности титульного страхования

Перед тем, как оформить страхование титула, страховая компания проводит проверку и изучает историю квартиры. Если риски для страховой компании велики, она выставляет клиенту завышенный тариф страхования.

В некоторых случаях отказывается оформлять страховку. Именно в этот момент клиент (заемщик) должен задуматься. Возможно, с чистотой квартиры не все в порядке.

Будет лучше отказаться от приобретения такой недвижимости.

Перед страхованием титула необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора. Довольно часто страховые компании увеличивают количество нестраховых случаев.

В договор титульного страхования должны входить несколько пунктов:

  • юридическая поддержка клиента в судебных разбирательствах, связанных с оспариванием права собственности на имущество или в других подобных ситуациях;
  • защита от всех рисков, но не выборочное перечисление случаев;
  • отсутствие ограничения ответственности страховщика сроком договора.

Без этих пунктов оформление титула станет невыгодным для клиента, и он не сможет востребовать со страховой компании ничего.

На практике договор титульного страхования включает в себя такие страховые случаи:

  • квартира была продана без ведома законного владельца имущества (по утратившей силу или поддельной доверенности);
  • сделка купли-продажи была проведена с недееспособным лицом;
  • приватизация имущества была проведена с правовыми нарушениями;
  • сделка нарушает права других собственников, наследников и других лиц, которые имеют право на объект купли-продажи.

Но бывает и такое, что страховая компания в договоре прописывает достаточное количество нестраховых случаев, по которым клиент не сможет обратиться за возмещением ущерба в случае утраты права собственности. К таким относят следующие:

  • конфискация имущества кредитными организациями или государственными органами в соответствии с решением суда;
  • незарегистрированное законным способом жилье или отчужденное имущество с нарушением законодательства;
  • отказ от права собственности или передача права третьему лицу;
  • оформление противоправных сделок или преступные действия страхователя.

Могут быть и другие случаи, но с ними соглашаться не стоит. Дело в том, что при оформлении сделки купли-продажи клиент не может четко отвечать за ее юридическую чистоту.

Он доверяет продавцу, но, если в договоре титульного страхования будет в качестве нестрахового случая описана ситуация о незаконном оформлении сделки отчуждения имущества, пострадает именно клиент страховой компании.

Даже если он не знал, что покупает недвижимость у мошенника.

Советы

Как показала практика, титульное страхование сможет защитить нового собственника имущества от непредвиденных ситуаций как при его покупке за счет личных сбережений, так и в ипотеку. Кроме этого, титул защищает и банк от возможных финансовых потерь, связанных с утратой права собственности на залоговое имущество.

Если покупатель беспокоится о том, что его могут обмануть, будет нелишним самостоятельно удостовериться о чистоте приобретаемой недвижимости.

Можно попросить у собственника письменный отказ возможных наследников от продаваемого объекта. Его необходимо заверить нотариально. Но, к сожалению, такие случаи встречаются довольно редко.

Поэтому лучше защитить себя от потери имущества, застраховав титул.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/zashhitit-kvartiru-ot-byvshego-vladeltsa-i-ego-rodstvennikov-kak-rabotaet-titulnoe-strahovanie

Титульное страхование недвижимости (квартиры): оформление, стоимость, плюсы и минусы

Титул при покупке квартиры

Страхование титула при покупке квартиры позволяет получить возмещение ущерба, понесенного в результате оспаривания права собственности третьими лицами.

Сейчас такой вид страхования довольно популярен, но у него есть как плюсы, так и минусы.

Рассмотрим, что из себя представляет титульное страхования, обязательно ли оно при ипотеке, как оформить такую страховку, сколько она стоит, и какие условия предлагают страховые компании.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Титульное страхование при покупке квартиры: что это такое?

Страхование титула при покупке любой недвижимости – это отличный способ защитить себя при оспаривании сделки третьими лицами. Страховая компания в таком случае выплачивает клиенту денежное возмещение, равное стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Когда сделка может быть оспорена:

  • Если квартира получена продавцом в наследство. Даже через несколько лет могут объявиться наследники, имеющие право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ).
  • Если продавец продал квартиру несовершеннолетнего ребенка, не оформив разрешение органа опеки.
  • Если недвижимость приобреталась на маткапитал или погашалась ипотека с использованием средств по сертификату. По закону нужно выделять доли всем членам семьи, но не все это делают. Сделку может оспорить орган опеки, ПФР, прокуратура, отец ребенка или сам сын или дочь по достижении совершеннолетия.

Важно! Согласно ст. 167 ГК РФ, при признании сделки недействительной через суд продавец обязуется вернуть покупателю деньги, а покупатель – недвижимость. И если освободить квартиру довольно просто, то с возвратом денег могут возникнуть проблемы. Скорее всего, всю сумму поделят на несколько платежей, и ждать ее придется очень долго. Титульное страхование от этого спасает.

Какие риски страхуются?

При оформлении договора титульного страхования страхуется риск утраты права собственности добросовестным приобретателем по нескольким причинам:

  • Признание сделки недействительной через суд.
  • Истребование квартиры из чужого незаконного владения.
  • Признание недействительными предшествующих сделок.
  • Установление фактов мошенничества при проведении предыдущих сделок.
  • Банкротство продавца. Сделку могут аннулировать по решению суда.

Точные риски нужно смотреть в договоре со страховой компанией перед тем, как его подписывать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?

При покупке квартиры в ипотеку обязательно страхование самой недвижимости (ст. 31 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»). По закону титульное страхование необязательно, но некоторые банки настаивают на приобретении такой страховки. Это незаконно: нельзя оказывать одну услугу при условии приобретения другой.

Но при отказе от титульного страхования банк может:

  1. Повысить процентную ставку по ипотеке.
  2. Отказать в выдаче ипотеки без объяснения причин.

Совет юриста: с точки зрения законодательства термина «титульное страхование» не существует. Если банк настаивает на такой страховке, проще согласиться с этим требованием и оформить ее, получив взамен ипотеку на более выгодных условиях.

Потом можно вернуть уплаченные деньги в течение 14 дней и расторгнуть договор со страховщиком (Указание Банка России от 20.11.2015 №3854-У). Условия ипотеки при этом не изменятся.

Затраты же на юриста для отстаивания своих интересов будут выше.

Плюсы и минусы страхования титула

Главное преимущество титульного страхования заключается в том, что в случае оспаривания сделки страховщик в любом случае будет на стороне клиента. Если суд примет решение о признании договора купли-продажи недействительным, человек получит страховое возмещение.

Минус заключается в том, что такую страховку есть смысл покупать на длительный период.

Срок исковой давности для признания сделки недействительной составляет 3 года, а течение этого срока начинается с момента, когда оспаривающий ее человек узнал о начале исполнения сделки. В некоторых случаях срок может составлять 10 лет (ст.

181 ГК РФ «Срок исковой давности по недействительным сделкам»). Титульное страхование есть смысл оформлять минимум на три года. По истечении трех лет вероятность оспаривания ДКП постепенно снижается.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права. Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как оформить титульное страхование при покупке квартиры? Пошаговая инструкция

Для начала нужно выбрать страховую компанию для заключения договора. В дальнейшем процедура выглядит так:

  1. Приходит сотрудник страховой компании. Он оценит страхуемую квартиру, чтобы определить стоимость страховки. Чем больше стоит недвижимость, тем дороже выйдет страхование.
  2. Страховщик проводит проверку юридической чистоты, чтобы выяснить свои риски. Больше рисков – выше стоимость страховки.
  3. Если обе стороны все устраивает, заключается договор. Один экземпляр отдается клиенту.

Важно! В каждой компании свои правила страхования. С ними нужно ознакомиться заблаговременно.

Документы

При обращении к страховщику понадобится паспорт и другие документы:

  • Выписка из ЕГРН.
  • Документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Экспертное заключение о стоимости жилья (чаще оценка проводится страховщиками самостоятельно).

Некоторые просят представить справки о состоянии здоровья и о том, что клиент не состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. Обязательно понадобятся документы обо всех сделках, произведенных с квартирой за последние три года.

Сколько стоит?

Тарифы устанавливаются страховщиками индивидуально и зависят от рыночной цены квартиры, а также перечня дополнительных услуг, которые нужны клиенту.

В среднем, один год страхования титула обойдется в 1% от стоимости недвижимости. Недорогое жилье страхуется и за 0,3%.

Пример:

Квартира стоит 5 000 000 руб. За страхование придется заплатить:

5 000 000 х 1% = 50 000 руб.

Где оформить титульное страхование?

Страхованием титула занимаются многие компании. Рассмотрим основные условия:

НазваниеСтоимостьСрокМаксимальная сумма (руб.)
АльфастрахованиеОт 0,30%1-10 летРассчитывается индивидуально
Росгосстрах0,25-1%До 3 лет с возможностью продления
Ингосстрах0,2-0,35%До 5 лет
ВТБ СтрахованиеОт 0,18%

Важно! Точный тариф для каждого клиента определяется страховщиком индивидуально.

Ответы юриста на частые вопросы

Кому выплачивает деньги страховщик при возмещении по титульному страхованию при ипотеке?

Остаток долга выплачивается банку. Первоначальный взнос и уплаченные деньги возвращаются заемщику.

Может ли отказать страховщик в страховании титула?

Да. Если для компании слишком большие риски, в страховке могут отказать.

Оформил титульное страхование. Что делать при наступлении страхового случая?

Для начала нужно позвонить страховщику и сообщить о наступлении страхового случая. Когда суд примет решение о признании ДКП недействительным, необходимо представить его заверенную копию в компанию для назначения страхового возмещения.

Компенсируются ли судебные расходы и моральный ущерб по страхованию титула?

Нет. Эти деньги взыскиваются отдельно с ответчика.

Когда могут отказать в возмещении по титульному страхованию?

Отказ возможен при нарушении любого условия договора. Например, если клиент незаконно изменил планировку квартиры, при уничтожении недвижимости в результате пожара.

Заключение эксперта

  1. Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности.
  2. Такую страховку есть смысл оформлять, если квартира приобретается у физического лица. При покупке недвижимости от застройщика вероятность оспаривания права собственности близка к нулю.
  3. Стоимость страховки довольно велика. Если сделка терпит, проще отказаться от покупки наследственной квартиры, или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это выйдет дешевле.
  4. Перечень страховых рисков определяется страховщиками самостоятельно и указывается в договоре.
  5. Если суд признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (застрахованное лицо) выплаты от страховщика не получит, и придется ждать довольно долга, пока продавец полностью рассчитается.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.